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北京房展4天人流量近19萬 本地樓盤成房展稀缺

內容來自sina新聞

  進入2013年,北京遭遇瞭有史以來最為嚴厲的樓市調控,這裡也成為全國執行政策最為嚴格的城市。擺在買房人面前的,又是一個"要不要出手"的難題。過去十年,不少買房人抱怨:"因為聽信'磚傢'的觀點,錯過瞭一次又一次的買房時機,更過分的是這些'磚傢'一邊唱衰房價,一邊出手買房。"

  在國貿駐紮瞭20年後,今年,北京房展會移師到瞭北京展覽館。今年的展會尤其引人關註,不僅因為展會的面積大瞭,更主要的是,它恰好趕在樓市新政細則落地後舉行。

  "黃怒波在冰島買個地那麼困難,冰島項目居然還來房展會。"今年房展會的海外館賺足瞭眼球,從傳統的美國、加拿大、澳洲,再到葡萄牙、西班牙、新加坡,就連塞浦路斯也來湊熱鬧。不大的海外館裡,卻懸掛著近20個國傢的國旗,讓人不禁感嘆,全世界的房產商都瞄準瞭中國人的錢袋。

  唯一能確定的是,這20年,房展會就像是激烈與沉默交織的一部長劇,演出瞭北京樓市跌宕起伏的劇情。

  

  當然,決定房展會興衰的,也絕不單純是房地產市場的繁榮程度,也包括瞭房展會本身功能的適應性。房展會是否已失去瞭生存價值,是否正在被北京開發商和消費者遺棄?一時間,我們似乎也不能草率給出結論。

  事實上,海南樓市從去年起就一直萎靡不振,更有新房供應量需消化10年的說法。海口一個項目銷售員在展會上聲明:"海口房價始終很平穩,目前在售樓盤2萬元/平方米的價格是海口市內的平均成交價。不過新城的期房可能風險更大些,雖然新城一些大型項目打著上千畝規模的造城計劃,但是否有實力全部建起來還需要時間的驗證。"

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  這是北京房展的第20個年頭,資深媒體人毛序國感言:"20年前,房展會不如今日的門庭若市,但現場成交率是100%。如今,房展變成瞭'萬國博覽會',變成瞭為賺錢'火拼'客戶的競技場。"

  與海外樓盤的火熱形成鮮明對比的是,度假類的外埠項目顯得很冷落。

  記者註意到,在今年的春季房展上,出現瞭安信普華、友信等多傢投資公司,都打著"年化收益率達12%"的承諾,吸引人們加入到這種P2P的理財模式中。每位理財推銷員都拍著胸脯臺北市汽車借款保證有第三方擔保公司擔保、律師事務所作證,然而有過放高利貸經歷的徐先生卻極為謹慎,"無論收益多豐厚,對方支付的利息實際隻是投資者本金的一小部分。投資周期越長,本金風險就越高。"徐先生說,一旦對方資金斷裂或跑路,就是"雞飛蛋打"。

  海南樓盤組團打"9折"

  在美國投資展臺前,兩名外籍投資經理熱情地將記者圍住,一人給記者講解細節,一人從電腦中調出表格協助計算預期收益。就連時下最流行的電影都成瞭他們推薦房子的理由。"你看過《北京遇上西雅圖》沒有,奧蘭多一點也不遜色。"在塞浦路斯項目展臺,投資經理告訴記者,花30萬歐元就可以買到一棟300平方米的別墅,並且可以獲得全傢歐盟永久居留權。

  "我很想知道,中國人是不是還願意去海外買房。"泰山國際投資公司的一位分析師反過來采訪起記者來。他說,除瞭移民投資需求,他們最看重的還是那些中國"富豪們"的心態有沒有變化。

  據瞭解,本屆房展會參展的國內外項目有500多個,國際項目就多達300個。就在前不久召開的博鰲亞洲論壇2013年年會上,著名的地產"大炮"任志強表示,中國人去年買美國房花瞭90億美元。但除瞭像小潘(指SOHO中國董事長)這種最有錢的少數人,大部分人到國外買不起房。

  北京春季房展會昨天落幕。組委會發佈的數據顯示,4天人流達189295人次。不過,這小20萬專程"路過"北京房展的人,不得不面對的一個"殘酷"現實是:在這裡你能買到全世界的房子,但是北京的除外。是的,在北京的房展會上,北京樓盤成瞭最稀缺的資源。

  作為樓盤推廣的一種手段,房展會自誕生之時就被視為房地產市場的"晴雨表":當房地產"不景氣"時,它的作用被無限誇大;當房地產有"虛火"時,它就會被其他推廣方式代替。於是,房展會與房地產行業的興衰始終緊緊地綁在一起。北京嘉華四季國際會展有限公司董事長薛洪江坦言,以往的很多屆北京春季房展都緊跟在樓市調控後,已經成為體現調控效果的第一個"檢驗場"。

  "小妹,都是投資買房,看看海邊的吧,為什麼一定要買海外的呢?"海外館裡,一位40多歲的中年婦女一手攥著項目宣傳單,一手去拽一位女士的胳膊,追趕著發問。

  除瞭上演半路截人的場景外,部分二、三線城市的開發商則組團來北京房展會上賣房。以海南萬寧為例,開發商們把各個項目的優惠折扣集中在一張碩大的海報上掛出來,甚至還打出最低"9折"的勁爆優惠,不過,依舊少有買房人問津。

 投資公司"半價買房"的噱頭

  "半價買房"算是本屆房展會上最花哨的噱頭。難見大幅度折扣樓盤的買房人,看到"半價買房"的海報,都不由得駐足片刻。

  真的能用半價買到房子?安信普華理財師對"半價買房"的解釋是:"假設你計劃全款300萬買套房,可選擇首付100萬,其餘200萬做按揭貸款,而按照以等額本息方式貸款20年,月供不到15000元。同時,把你手中的200萬餘款投資到安信普華,每月可固定收益2萬元,每月除去還貸還純賺5000元,20年的盈餘就達120萬元,近乎於半價買房瞭!"

 全世界都來賺中國人的錢

  (記者 王麗婭 韓元佳)

  有瞭經驗教訓的買房人不願再掩耳盜鈴。無論是偏遠的售樓處,還是不再單一賣房的房展會,都想在身臨其境後,自己判斷樓市走向。糾結、博弈、火拼、放棄......房展會上,從來就不缺故事。

  房展會第20年 調控檢驗場

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/08162070110.shtml

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自貿區被叫停南沙樓市跑步降價

  近日,南沙老牌明星項目四期新單位直降超4000元/平方米發售。如果說半個月前,南沙樓市降價僅僅是試水,而從該盤直降超30%來看,在失去自貿區利好後的南沙正在接棒番禺,開啟瞭大幅降價的大幕。實際上,從6月中旬開始,南沙就不間斷有樓盤降價銷售,業內人士預計,庫存壓力高居全市前列的南沙未來將迎來更洶湧的降價潮。

  直降3500元/平方米左右

  位於欖核的凱德新玥是南沙較早啟動降價的一個樓盤,該盤5月份首期開盤均價為8000元/平方米,6月中旬,推出一批特價單位,單價低至7200元。定名一個月的中大城在6月底也新推出瞭一批住宅單位,其中開盤時就推出瞭一部分最低9800元/平方米的特價房,目前均價為1.1萬元/平方米,相比此前1.2萬-1.3萬元/平方米的均價也略有調整。公開表示將在本月開盤的星河山海灣目前仍未有具體開盤的時間表,不過在失去自貿區利好消息後,該盤終於低下瞭"高傲的頭顱",吹風價也比此前下調瞭兩三千元/平方米。

  數據顯示,該盤在2012年10月份時毛坯均價為7500元/平方米,精裝修的均價為8500元/平方米,後來在南沙新區利好的帶動下,該盤先後上漲至1萬元/平方米、1.2萬元/平方米。據其銷售人員透露,該批單位從上周六開盤至今僅僅4天時間,已經售瞭上百套單位,其中周末的去貨量就達到七八十套。

  今年前5個月,南沙自貿區的消息懸而未落,其間不斷傳出將在6月中旬獲批的消息,在上半年番禺蘿崗花都等多區率先有樓盤降價跑量時,南沙大部分的樓盤選擇瞭捂盤惜售,甚至對調高售價躍躍欲試。

  自貿區失約 降價勢在必行

新聞來源http://tj.house.sina.co商用不動產租賃二胎年息借貸增貸轉貸m.cn/2014-07-09/16112812095.shtml

  樓價整體或降20%





  南沙多個樓盤跑步跟隨降價

  樓價一夜回到兩年前

  中惠壁龍灣目前剩餘一部分中大戶型尾貨在售,特價低至1.1萬元/平方米,實際上今年5月份,同樣是清尾貨的該盤報出的售價為1.4萬-1.5萬元/平方米。

  記者近日走訪發現,正在水深火熱中的南沙,毛坯房已經成為標配,多個樓盤直言隻賣毛坯房。業內人士分析,發展商通常會將裝修標準"註水",對外宣傳是兩三千元/平方米的裝修,可能也就1800元/平方米的標準。所以樓盤剝離裝修標準實際上就是赤裸裸的降價行為。

  市場分析



  近日,一則內容為"一夜回到兩年前,原價1.3萬元/平方米,現價僅售7500元/平方米!南沙××樓盤最新一期發售,76-153平方米兩至四房"的消息在微信上廣為傳播。

內容來自sina新聞

  以今年2月份就公開認籌高調捂盤的星河山海灣為例,截至目前仍未正式開盤,捂盤時間長達5個月之久。直至今年6月初,全國自貿區被叫停的消息傳出。雖然業內人士認為被暫時叫停的粵港澳自貿區未來還有重新啟動申報的可能,但是在市場整體下行時,開發商不足以繼續僵持,降價走量已成定局。

  下半年南沙

  在該樓盤大幅降價之前,南沙已經有多個樓盤開始瞭降價促銷的行為。在南沙港快速路上,隨處可以見到各大樓盤掛出的廣告宣傳語,其中有樓盤的廣告上還打出"0元購房"的字眼。

  記者瞭解到,這批單位和同一個小區的房源有一河之隔,從售樓部步行至項目需要10分鐘左右的時間。"正是因為這些房源不在小區內,尚有一段距離,所以降價才不至於引起業主的不滿。"一位二手二胎房貸利率比較中介人員向記者表示。

  合富輝煌數據顯示,2014年1月-5月南沙商品住宅成交僅23.2萬平方米,同比幾乎腰斬。由於消化速度的減緩,存量激增,6月初區域存量面積已達118萬平方米,創下自2013年1月份以來的新高,若按照今年前五月月均消化5萬平方米的水平,預計需要兩年時間才能消化完畢。

  數據還顯示,按照工程節點看,下半年南沙預計推出的新貨將破萬套,在供貨和存貨雙雙高企的下半年,南沙整體樓價或將有20%的跌幅。其中位於金洲、蕉門地鐵附近的配套型剛需項目,有交通及配套優勢,相對降幅較小,而位於明珠灣區以及黃山魯森林公園周邊的項目配套相對滯後,主打資源型的項目,預計價格調整幅度更大。

  昨日記者走訪瞭這個價格聽起來將近"腰斬"的樓盤。上午11時,記者到達項目現場時,銷售中心門口聚集著一大批攬客的二手中介,由於是工作日,售樓處不算火爆,但是也有好幾臺客戶。所謂的降價房源是上周六推出的最後一批的3棟單位,總貨量300多套,毛坯最低售價為7500元/平方米,均價8000多元/平方米。記者翻查網易房產該樓盤的成交記錄,近一年來的網簽均價為1.1萬多元/平方米,對比現在的最低售價大概有3500元/平方米的跌幅。據現場銷售人員介紹,買傢可以自行選擇加2000元/平方米的裝修,這樣算來,精裝修的價格最低在9500元/平方米。
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??陳志認為,房地產的收縮也是政府合理性結構調整的必然。由於推進京津冀一體化,北京加快人口疏解、產業和功能外遷,包括住宅、商業、寫字樓等在內的供應也要收縮。另一方面,樓市的供需關系並沒有前些年那麼緊張,總供給和總需求處於一個接近平衡的狀態,供給增多、庫存加大、去化速度慢是正常的。因此,對房地產的下行大可不必太焦慮。

??前不久,恒大地產在全國范圍內推出“無理由退房”活動。有不少同行借勢炒作,甚至有開發商以調侃的口吻稱,“退瞭吧!買我們!”什麼是房貸二胎缺錢急用哪裡借錢



??北京市統計局、國傢統計局北京調查總隊日前發佈的數據顯示,一季度北京GDP同比增長6.8%,增速放緩。同期北京市完成房地產開發投資681.9億元,同比增長26.8%。但商品房新開工面積511.9萬平方米,下降2.6%;其中,商品住宅新開工面積218.4萬平方米,下降26.2%。商品房銷售面積下降21.7%,商品住宅銷售面僅增長1.2%。

??北京市房協秘書長陳志的解讀是,北京等一線城市經濟增速主要靠第三產業,而房地產下行,上遊影響金融,下遊影響建築、建材、傢具、傢裝等一系列產業。因此,房地產的下行導致經濟增速的放緩。

??開發商賣力營銷的背後,似乎隱約暗示著樓市一個正在悄然發生的變化。那就是,樓市多年來處於賣方市場的狀況正在改變。隨著經濟結構調整以及樓市低迷等諸多因素影響,購房者的地位將會逐漸提高。

樓市買方市場已出現



??樓市正逐漸改變“簡單、粗暴”的形象,開發商也需要真正俯下身來潛心做好產品。

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??梳理公開數據可以發現,這幾年北京在民生保障方面下瞭大力氣。2011年起的4年裡,北京已經建設瞭85萬套保障房,近兩年又推出自住房,重在解決自住和改善性需求。從新建商品房來看,近4年來每年平均約有8萬套的成交量,4年一共30多萬套,再加上每年10萬套以上的二手房交易量,相當於這幾年已經有一百五六十萬戶的住房需求得到解決。

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??因此,陳志得出的結論是,目前市場出現瞭本質變化,不再是單邊的賣方市場,而是有明顯跡象向買方市場轉變,買方的聲音將越來越強。

??陳志認為,3.30新政重點是降首付、降利率,從而降低具有支付能力傢庭的買房成本,降低支付強度。北京目前的主要問題是普通是民眾的支付能力不足,房價收入加大。普通商品房逐漸向高價盤轉化,高端樓盤的交易占比增加,總量卻在縮小,中低價位的商品房交易量則在減少。隨著房價不斷高企,也在不斷擠出中間階層的購房意願。

??北京5月即將入市的新盤。體現民企開發商對於買方市場的尊重。亞豪機構調研顯示,5月份,新盤以精裝、現房方式入市的比例明顯偏重,在20個預計入市的項目當中,輔以“精裝”或“現房”等附加值的項目多達13個,占比高達65%。

??亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,與2013年的“曲線漲價”不同,現在的精裝修已恢復瞭其本質的意義,即提升項目品質的加分項。在曠日持久的庫存大戰中,無論營銷方式多麼百變,多麼先進,能夠對銷量起到決定性作用的還是產品本身的性價比。尤其是經歷瞭近十年的樓市跌宕起伏之後,購房者變得更加理性,更加關註項目本身的居住功能。對於具體項目,在又不想輕言“降價”的市場壓力之下,房子本身做“加法”就成為提升性價比的最佳選擇,而精裝修也成為展現優勢、拉開差距的優選之一。

??然而,房地產的下行局面,並不是一季度才出現,而是近一年多來一直在持續,主要就是房地產周期性因素導致的自行緊縮,與前期相對偏激的調控相疊加的結果。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/08065996796026114328524.shtml

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房地產泡沫樣本:溫州棄房1107套 涉64億不良貸款

  7月29日,溫州市住建委召開新聞發佈會,正式放開住房限購政策,在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。過去一年裡,溫州多次呼籲分類調控,建議限購松綁或取消。至此,浙江省內限購松綁的城市已達5個。

  二是商品房抵押貸款中的"棄房"數量快速增長;

  如果"棄房"現象逐步蔓延,將導致溫州乃至全國的信用環境進一步趨向惡化。

  溫州似乎總會成為中國的"金融問題樣本"。房價連跌34個月;"棄房"數量1107套,涉及不良貸款64億元。這些數字讓溫州成瞭中國房地產市場風險先知先覺的代名詞,也成為瞭房地產整改的前線。

  房價的持續回落或瞬間大幅下滑,對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統造成瞭巨大的沖擊。由於房地產抵押貸款比重過高,隨著房價一路走低,抵押品價值大幅縮水,導致銀行授信萎縮,由此放大瞭金融風險。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-20/082343土建融宜蘭冬山土建融85960.shtml

  一是按揭貸款"棄房"數量增長較快;

  據《財經國傢周刊》引述溫州市市長陳金彪表示,溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯系特別緊密,突出表現為"三個高":一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%,高出全國平均水平8個百分點;二是房地產抵押貸款比重高達58%,高出全國平均水平29個百分點,因房價下降、授信貸款萎縮等相關問題形成的銀行不良貸款比重24.9%;三是溫州實體企業涉及房地產的比重高,在1806億元的房地產融資中,溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。

 "棄房"主要有四類情況:

  據溫州銀監部門分析,"棄房"一是因外部經濟不景氣,貸款人自身經營困難;二是資金鏈和擔保鏈的風險持續發酵,部分企業深陷泥潭。

內容來自sina新聞

  從限購大省到救市大省的轉變,讓敏感的人嗅出瞭溫州樓市的危險。2013年8月以來,溫州"棄房"數量呈大幅增長趨勢。據溫州銀監分局調查統計,受商品房價格下跌影響,當前溫州"棄房"數量已達1107套,涉及不良貸款64.04億元。

 陳金彪還表示:

  溫商群體對經濟變化和市場反應特別靈敏,對經濟運行中的問題也會先一步發現。溫州風險要早於浙江1-6個月,浙江又要早於全國1-6個月。

  這是否意味著,溫州如今的困境將成為全國各大城市今後的命運?

  目前尚無更多數據顯示"棄房斷供"成為全國普遍現象,但監管部門早車貸計算表下載已作出預警。

  銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示,"部分地區已出現房企甚至業主違約,一些中小房企的資金鏈緊張,三四線城市相關信貸風險須高度關註。"

  三是單套"棄房"平均所涉貸款金額上漲;

  四是"棄房"數量集中於"抵押加擔保"貸款。
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  上海自貿區是中國在後危機時代,以開放倒逼改革的壓力測試平臺。在王新奎看來,以開放促改革,這還是一個完全沒有破題的領域。"我們已經下定決心,一周年結束以後要破題瞭,怎麼倒逼,從什麼地方入手,不能總是講。"

  毫無疑問,自貿區的制度建設還有很大提升空間。王新奎直言,以"負面清單"為核心的投資準入管理體制改革是重要突破口,下一步應進一步加強負面清單管理的透明度,包括可獲得性、可預見性、穩定性,確實做到不公佈不執行。以此為先導,不斷擴大金融等服務業領域的進一步開放。

內容來自sina新聞

 自貿區還需在產業發展上尋求突破

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  在該會上,上海市市長楊雄要求,上海市相關部門要主動加強與國傢有關部委的溝通匯報,爭取更多的改革創新舉措盡快在自貿區平臺啟動試驗,取得實效。要切實發揮企業主體作用,把企業意見和建議作為評價自貿區改革成效的重要指標,提升服務企業水平。要堅持問題導向,繼續自我加壓,進一步深化體制機制改革,全力推動政府職能轉變。

  另一方面,自貿區還需要重新思考過去特殊監管區域做法。王新奎表示,自貿區的建設是旨在形成一套可復制可推廣的經驗,有別於過去的監管區,自貿區並不搞特殊政策優惠和支持,這就必然要求從制度創新上進行創新,通過創新換取市場的活力。土融新北汐止土融

  "中國上海自貿區的建設為進一步界定"有效市場"和"有為政府"邊界提供瞭良好的土壤,通過發揮市場對資源配置的基礎決定性作用,以及更好地發揮有為政府的作用,中國的經濟必將步入高等收入國傢行列。"林毅夫指出。

  "我們正在做負面清單的研究,現在思路已經不是2015版的設計問題,而是要考慮到2015版以後的事情,以及更廣闊的事情。"上海財經大學自由貿易區研究院副院長孫元欣則在上述論壇中如是表示。

  具體到細節,最新召開的上海自貿區推進工作領導小組會議給出瞭脈絡。記者獲悉,該會研究部署瞭自貿區下一步工作,圍繞投資管理、貿易監管、金融創新和事中事後監管四大領域重點改革任務的突破,加強稅制和法制兩大保障支撐,與會者進行瞭探討。

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  解密北京僑福芳草地的藝術靈魂

  其實,自貿區掛牌以來,一直在積極調整產業規劃和形態規劃,原來以貿易、物流和加工制造為主導產業的格局,正逐漸轉變為以國際貿易、金融服務、航運服務、專業服務以及高端制造五大產業為導向。

  以開放倒逼改革,要求自貿區在產業發展政策也需尋求突破。專傢們認為,中國開放的兩個首要任務是:對內消除國內各個地方之間貿易與要素流動障礙,尤其是行政障礙,形成統一、競爭、開放、高效的中國大市場;對外則建立以中國為主導的東亞經濟體系,推動世界經濟新體系的建立。

  在此背景下,上海自貿區和國傢產業政策怎麼結合?上海財經大學國際工商管理學院院長鞠建東給出瞭建議,他認為上海自貿區承擔四大重要任務:第一引領進口體制改革,打破地區市場分割,使中國老百姓能買到全球性價比最高的產品;第二建立全球技術市場中心,建立中國市場技術規范;第三,上海從來就是制造業的重鎮,自貿區需要重振上海制造業中心的雄風,推動中國核心企業群的出現,推動現代制造業的建設,實現產業結構調整,推動主導行業汽車制造業等的優化與迅速的發展,根本改變中國市場無中國品牌的局面;第四,對外實現最優資本流動控制,建立人民幣主導的東亞新興市場金融體系,對內推動金融行業、投資體制的全面改革,實現統一而高效的中國資本市場。

  北京大學教授林毅夫昨日則開創性地提出瞭有別於傳統結構主義的"新結構經濟學",建議各地按自己的現有要素稟賦和比較優勢來選擇產業。他指出,一個國傢隻有同時用好市場和政府這兩隻手才能實現快速、包容、可持續的增長。

  同日,在上海財經大學舉辦的自貿區建設與中國經濟結構調整論壇上,作為上海自貿區建設總體方案設計者之一的上海市政府參事室主任王新奎呼籲,自貿區需要下定決心,力爭在開放倒逼改革上破題。

  如何破題?中央的頂層設計給瞭思路:自貿區是國傢的試驗田,不是地方的自留地。自貿區的關鍵是成為制度創新的高地,決不能成為優惠政策的窪地。

  寶藍佈局"孵化+創投"模式

  擴展閱讀:

上海自貿區肩負四大產業重任 引領進口體制改革

  京城購物好去處 北京最繁華商圈集錦

  負面清單等制度建設還需破題

  專傢解密商業地產人才標準之謎

  9月29日,上海自貿區"社會參與委員會"正式揭牌。自貿區選擇在其周年生日將事中事後監管六項制度創新之一的社會力量參與市場監督制度正式推出,在探索政府機構改革的路上又前進瞭一步。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/10192930494.shtml
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??探盤目標:東疆國際(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)項目主要由一棟公寓一棟寫字樓以及商業裙房組成,主推樓棟24層到頂海景溫泉公寓,類型為平層產品。在天津,公寓產品一直處於一個尷尬狀態,在自貿區掛牌之際,特地前往東疆港的公寓產品,調查在政策的利好下,公寓產品走勢如何。

??編輯感受:該項目的地理位置的確非常有優勢,產品主打公寓及寫字樓,純酒店式公寓,很適合度假入住,從投資及旅遊自住角度出發,具有一定的購買價值。項目正對東疆海濱浴場,海景房均已售罄,僅剩南北朝向的戶型。同時推出純酒店式投資產品,均價略貴1000-2000元,參股酒店,可做到8%的年回報率。

內容來自sina新聞

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項目售樓處入口

??現場直擊:項目坐落於天津東疆港亞洲路與鄭州路交口處,至開發區約12公裡(開車約10分鐘可以抵達,有軌電車、海底隧道也即將開工建設),至天津市區核心區域約60公裡(開車約50分鐘可以抵達),至北京市約150公裡(約開車1小時20分鐘可以抵達)。東疆國際是由兩幢塔樓與商業裙房組成,形成簡潔、明快而又結實厚重的“簡歐”建築風格,在總體佈局上,強調對稱工整,以中間的鄭州路步行街為軸心,對稱的佈置雙塔、雙院、雙街。

項目商業

項目實體樓



??銷售論市:東疆國際享受非常優越的旅遊配套,臨海,緊靠免稅購物中心,是集旅遊、購物、休閑於一體的度假型公寓,而且該項目還開發瞭獨有的溫泉設施,是濱海首選的旅遊性住宅。隨著東疆港自由貿易港區政策的不斷落地,該項目的優勢是其他項目無法比擬的。



??探盤時間:2015320

??現場人氣:幾乎無到訪客戶,比較冷清。

自貿區樓市觀察東疆港東疆國際(組圖)



??項目緊鄰免稅店

??項目緊鄰免稅店,展廳暫時還沒有開放,一樓及地下主打進口汽車,二樓主營進口食品及紅酒產品,具體政策還沒有落實,等自貿區掛牌後細則才會得知。項目商業日後也會主營一些免稅產品,無疑會帶動該項目的關註度及投資價值。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-25/15575986405370976057122.shtml

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2014年中國房地產市場全國總成交量、成交面積和價格波動這三個主要的數據,上下起伏不超過6個百分點。2014年是中國房地彰化彰化土地貸款產業歷史上僅次於2013年的歷史第二高點,馬上就要到年底瞭。我可以有把握的說,今年是我們房地產業發展以來,規模、速度上的歷史的第二高點。今年前10個月,房地產業開工總面積同比萎縮瞭9.8%,其中住宅萎縮瞭15.5%。按照建設周期來看,2015年底2016年初,可能將出現房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少一個房地產市場供給的小年。到明年、後年時,房地產市場可能要因此面對一個需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時,會發生什麼情況,我想大傢自己會有一個判斷。

過去10年,中國2/3到4/5的省會城市,房子始終是供大與求的。過去10年,我們出臺國十條、國八條、國十五條等多少條政策,給人的感覺好像是房子不夠賣,其實不夠賣的隻是局部少數地區,幾乎基本上都是供大於求的。但供大於求並沒有妨礙10年來的房價變動趨勢。

房價不僅僅取決於供求。你買北京的房子,買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水平、你子女的教育資源,你的養老社保等。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候,這個城市就會吸引更多的人向它積聚”。此外,陳淮還認為:“房價還受窗戶以外的東西的影響。房價並不僅僅取決於、甚至主要不取決於蓋這所房子的開發商花瞭多少錢,而是取決於有沒有人在你傢窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個例子就是:地鐵修到你們小區門口,這個小區的房價立馬坐地上漲。沒人花錢,地鐵能修到你們小區門口嗎?房子周邊綠地的增加,醫療、教育、商業資源配套不斷完善,公共設施不斷增加等等,這些都是影響房價的因素。所以簡單說房價會漲會跌,不能一言以蔽之,也不是有沒有供大於求就能回答的。

內容來自sina新聞

對於房價總體長期趨勢,我贊成任志強所說,隨著人口進一步向城市聚集,隨著中國城市在國際城市中的站位不斷靠前,競爭力不斷提高,老百姓居住環境不斷改善,基礎設施不斷改造,長期看10年—20年房價一定是漲,但是短期內也一定是有波動的。政策也好,市場的預期觀望也好,都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣,熊市的時候成交量低迷,沒交易就是沒交易,和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關系。房地產需求有一個特點,可以有3年—5年的前置後錯。

陳淮供大於求不等於房價一定會跌



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??廣東寶威律師事務所唐勝利律師:受市場影響,房價出現較大幅度波動是常見現象。一些精明的投資者在購買商鋪時,要求開發商承諾以後如果降價,將支付先期購買者同等額度的經濟補貼。張女士等人面臨的情況,隻能找到開發商協商,爭取獲取一定補貼,否則隻能遵守協議。因為雙方已經完成瞭交易,而張女士等人的按揭對象是銀行。在此建議購房人,在購房合同外可以考慮簽補充協議,對房價的浮動進行限制,在同地段房產市場二胎房貸是什麼年息缺錢急用哪裡借錢價格低於一定水平時,要求開發商予以返還多餘款項或贈送其他面積等多種措施進行補償。

??傢住長安的張女士前年5月購買一處商業綜合體所屬的商鋪,當時購買價為每平方米5萬元,首付五成,餘款十年內付清。但是,從去年開始,開發商在後期促銷剩餘商鋪時降價銷售,導致張女士等人之前高價購買的商鋪出租時失去瞭競爭力。為此,張女士問,應該如何維權?

開發商降價促銷 先期業主如何維權?

內容來自sina新聞

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  彩生活招股說明書顯示,導致公司純利較高的原因之一,是它采用瞭一種名為"酬金制物業管理"的管理模式,在過去的三個年度,這種物業管理制度的毛利率分別達到100%、100%、98.2%。在彩生活主管的物業管理小區中,"酬金制物業管理"在過去三年中一直有比較高的比重。在2011和2012年,一度達到瞭物業管理小區95.6%和94.5%,隻是在去年才降低至68.4%。

  部分物業管理業務毛利達100%

  但上述方式,並不代表物業管理公司可以完全不用開支任何成本。由於業主支付物業費時,物業服務企業均需開具發票,所收費用全部按照收入上繳營業稅,增加瞭物業管理成本。

  前5個月僅完成銷售目標9% 花樣年150億計劃承壓

  稍有會計知識的人都知道,毛利率=(收入-成本)/收入,100%毛利率意味著這一業務完全沒有任何成本,或者成本由其他人承擔。

  在年初的業績會上,潘軍曾多次呼籲,希望以後能冠以花樣年社區服務運營商頭銜,而非開發商。這樣的轉型與行業領頭者萬科不謀而合,伴隨著彩生活社區服務平臺的拆分上市,花樣年的轉型已經進入瞭實質性階段。

內容來自sina新聞

  事實上,持類似看法的行業人士不在少數。他們都認同自動化設備可以替代部分人工,但對替代人工的數量和因此節省的費用持保留看法。

  "物業分拆上市,對於花樣年來說,可以理解為'第一個吃螃蟹'的做法。傳統房企做物業,基本上把物業歸為副業。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說道,目前花樣年做社區經營,本質上是需要探索的,因為沒有模板可以借鑒。所以分拆上市的做法,會耗費其主業經營的精力。加上今年整個行業不景氣,出現這樣的銷售業績也是可以理解的。

  過去兩天,在物業管理界最轟動的新聞莫過於花樣年旗下的彩生活擬在香港拆分上市。吸引人們關註的不僅是彩生活可能成為內地第一傢獨立上市的物管企業,更因為招股說明書公佈的部分物業管理業務毛利率奇高。根據公佈的數據,彩生活旗下的一種名為 "酬金制物業管理"的業務,過去三年的毛利率分別是100%、100%、98.2%。

  花樣年5月單月銷售額為4.13億元,相應已售建築面積為67365平方米,平均售價為6131元/平方米。2014年前五個月,累計銷售額為13.57億元,相應已售建築面積為220850平方米,平均售價為6144元/平方米。

花樣年分拆物管上市 部分業務毛利率達100%

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說道,分拆上市的做法會耗費其主業經營的精力。加上今年整個行業不景氣,出現這樣的銷售業績並不意外。

  這兩種業務,為彩生活的整體高利潤率做出瞭很大的貢獻。根據財報,上述兩類物業管理業務占彩生活整個物業管理業務收入的47.5%,而物業管理又占到瞭公司去年總收入的58.7%,這意味著彩生活28.77%的業務收入來源都是這兩種高毛利的項目。

  《每日經濟新聞》調查發現,酬金制物業管理在實際操作中,物業管理公司通常需要和業主簽訂一定的合同,如果最終的成本開支超過瞭當時的預算,那麼物業公司要承擔多出的開支。

  彩生活的招股說明書稱,根據酬金制,物業管理服務的有關成本由業主承擔,酬金制物業管理因此一般不會產生直接成本。

  招股說明書顯示,2011年花樣年有6個管理的小區終止瞭其物業管理服務,2012年是9個,2013年達到22個,占到其管理的小區總數的5%以上。根據花樣年公佈的數據,其大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。

 《《《

  來自香港媒體的報道稱,目前香港市場還是比較看好彩生活的盈利前景。按招股價3.30~4.60港元,彩生活2013年市盈率59.74~83.28倍,市賬率3.59~3.71倍,這些指標均遠遠超過大部分內房股。

  《每日經濟新聞》記者查詢花樣年2013年的銷售業績報告發現,2013年前9個月花樣年幾乎都是數億元的銷售額,第四季度突然增長至45.48億元,是前三季度總額的一半。

  花樣年2013年年報顯示,期內公司實現合同銷售金額約101.74億元,累計銷售面積129.27萬平方米,超額完成100億元的年度銷售目標,成功晉級全國百億俱樂部。集團實現權益擁有人應占利潤增長6.7%,達約12.15億元。

  對於去年剛剛晉級百億軍團的花樣年來說,今年的市場充滿瞭更大的挑戰。

  然而,這種方法是否真的能讓彩生活的物業管理利潤水平有大幅度提高,卻是一個疑問。綠城一位負責園區管理的人士說,事實上每傢物業管理公司都在用自動化代替人工,但是要用自動設備替代一半以上的員工,卻是一件不太可能完成的事。特別是在設備使用初期,公司需要花費一大筆的安裝費用,後期也需要為使用和維護這些設備支付費用,算下來節省成本的幅度不會太大。

  彩生活的招股說明書顯示,截至去年底,隻占花樣年管理面積0.4%的包幹制物業管理貢獻的毛台南北區土地貸款利達到1224萬元,而占68.7%管理面積的酬金制物業管理貢獻的毛利卻隻有6330萬元。

  彩生活是如何做到的?彩生活給出的答案是-通過標準化、集約化、自動化策略,減少人工成本上升帶來的影響,以提升純利水平。公司公佈的數據稱,截至2013年底彩生活每百萬平方米管理建面的雇員數是121人,而中國指數研究院公佈的數據,2012年百強物業管理公司每百萬平方米管理建面的雇員數是242人。

  既然包幹制物業管理帶來業務利潤比酬金制更高,為什麼公司要選用利潤不高的酬金制物業管理?

  轉型社區服務運營商

  在這樣的背景下,彩生活又是如何實現包幹制物業高毛利的?《每日經濟新聞》記者通過其控股股東花樣年集團向彩生活發出有關采訪提綱,但截至截稿,後者未作回應。

  2011年,彩生活包幹制物業管理的毛利潤率隻達到瞭4.1%的水平;2013年彩生活包幹制物業管理35.2%的毛利,對於物管行業平均毛利率來說,也同樣是一個天文數字。

  對彩生活的控股母公司花樣年來說,彩生活的拆分可以讓公司在一定程度上減輕財務上的壓力。

  綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)負責物業管理公司的有關人士也認為,提升物業管理的利潤,靠降低成本來實現無異於殺雞取卵,要讓物業服務的增值服務獲得更高的收益,提高質量是一項不可缺少的前提。二胎融資公司利率多少免費諮詢試算

  終止物業服務的小區增加

  不過,對彩生活來說,大量使用自動設備,在降低人工成本占費用比重的同時,似乎也影響到瞭用戶的服務體驗。

  傢住成都某花樣年管理小區的一位業主對《每日經濟新聞》記者表示,由於使用瞭自動設備,小區的保安數量明顯減少,但隨之而來的是安全風險增加。她不時聽到小區有業主被偷盜的傳聞。

  上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說,根據有關法律法規,當業主大會上有2/3的業主要求更換物業管理公司時,物業管理公司就可以被更換。

  資料顯示,酬金制,顧名思義是物業服務企業與業主雙方按照約定的比例或金額,將物業服務合同費用分為成本和酬金兩部分。酬金為物業服務企業的全部利潤,成本則全部用於物業服務,物業服務企業隻承擔按合同約定范圍提供服務的責任,不需承擔合同執行過程中盈利與虧損的風險,物業成本的結餘和不足,由業主享有或補充。一般情況下,酬金式物業管理提取的酬金比例是10%~20%,花樣年的酬金比重則是物業管理收費的10%。

  對彩生活來說,新的管理方式能否贏得服務的小區業主支持,進而能夠繼續管理小區非常關鍵。如果大量的小區最終和公司解除管理合同,那麼公司未來的發展前景顯然將受到影響。知情人士透露,彩生活大量兼並物業管理公司甚至以並不高的收費增加管理小區的目的,就是為瞭獲取更多的業主資源,去發展包括電商在內的增值服務。這一塊收入成長空間很高,也正是資本市場最為看重的。

  自動設備真能提高毛利嗎?

  一傢房企相關人士在說及花樣年的酬金制物業管理時表示,這其實是和業主商討物業管理收費的一種方法,實質上和包幹制並無太大區別,業主對自己承擔的費用都是能夠接受的。言下之意,采用酬金制物業管理和包幹制物業管理帶給企業的利潤總額並無太大差異。隻不過在計算毛利率方面,兩種方式有所不同而已。

  導致比重下滑的原因,是彩生活向新拓展管理的小區提供一種名為"顧問服務"的物業管理方式,這種方式的毛利率同樣是100%。

  新聞鏈接



  根據彩生活公佈的資料,公司是從2012年下半年才開始大規模地升級其自動化設備,截至去年底共在全國79個小區安裝瞭自動化設施,上述使用自動化設備的小區隻占到彩生活管理436個小區的不足20%。

  根據花樣年控股集團有限公司(以下簡稱花樣年)此前公佈的信息,2014年前5個月,本公司及附屬公司(本集團)的銷售額約為13.57億元(人民幣,下同),相應已售建築面積為22.09萬平方米,平均售價約6144元/平方米。

  從目前已經公佈瞭前五月銷售業績的三十多傢房企來看,花樣年的業績並不亮麗,而且從完成全年銷售目標這一指標來看,花樣年的完成速度應該算最慢的。根據花樣年年初公佈的150億元銷售目標計算,前五月僅實現瞭9%。

  100%毛利率如何實現?

  銷售目標承壓

  這反映出包幹制物業管理其實比酬金制物業管理更賺錢,酬金制物業管理所謂的100%毛利水平又是如何實現的?

  針對外界的幾個疑問,《每日經濟新聞》記者通過花樣年品牌部門相關負責人試圖采訪彩生活,並發去瞭采訪提綱,但截至發稿,尚未收到回復。

  在踏入百億軍團的隊伍之後,花樣年主席兼首席執行官潘軍將今年的合同銷售目標定為150億元,相比去年增加47%。但從目前花樣年交出的成績單來看,並不樂觀。

  這一問題其實早在今年初的業績發佈會上,潘軍就曾做過解釋。當3月份提出150億元的銷售目標時,花樣年前兩個月合同銷售僅有3.96億元,對此潘軍表示,按照計劃,推盤活動主要集中於下半年,占全年銷售額比重約70%。

  在物業管理行業,這樣高的利潤水平也很少見。萬科2012年和2013年的年報顯示,其物業管理業務的營業利潤率分別為4.71%和12.19%。在房地產業界,萬科、綠城和龍湖被認為是物業管理繳費率最高、服務質量最高的幾傢物業管理公司。彩生活的招股說明書顯示,根據中國指數研究院的相關統計,全國百強物業管理公司2011年和2012年的平均純利水平隻有7.4%和8%。

  對於今年能否完成銷售目標,花樣年高層的回答是,公司在去年下半年購買瞭大量土地,這對於銷售會有很大的幫助,今年150億的銷售節奏安排也是三七比例,同時也將采取更靈活的方式推進商業物業去化。

  "目前三四線城市的去化情況並不樂觀,加之整個樓市趨冷,重點在下半年突擊銷售業績的企業面臨一定的壓力。"一位房地產分析人士對《每日經濟新聞》記者說道。

  根據資料,彩生活采用停車場保安系統、遠程監控攝錄機等設施降低員工數量,以降低成本。彩生活的包幹制物業管理毛利潤率因此由2011年的4%左右飆升至2013年的35%。

  對於花樣年來說,去年是最為關鍵的轉型之年,伴隨著今年彩生活擬拆分上市,如何在保持新平臺運營的同時達成銷售目標無疑是更大的挑戰。

  彩生活公佈的物業管理業務利潤數據,讓業界大跌眼鏡,因為業內普遍認為,物業管理是一個微利行業。此前,蘭德咨詢總裁宋延慶調研發現,絕大多數的物業管理公司是虧損的。龍湖地產有關人士告訴《每日經濟新聞》記者,如果不是提供增值服務,物業管理的凈利率可能是個位數,甚至有虧損的風險。

  根據彩生活公佈的數據,2013年如果撇除上市開支的影響,公司的純利潤率達29.5%;2011年和2012年,純利潤率分別為16%和22.8%,遠超房地產開發的純利潤率。

  嚴躍進進一步說道,目前做社區經營,在前期需要有比較大的資金、人力等投入,要對不同物業公司進行收購,同時需要有一個磨合期,這需要以一個穩健的財務能力為支撐。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-21/10412786425.shtml
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  按照武漢國際化水平提升三年計劃,到2016年,武漢將建成中國中部地區的國際交往門戶之都。去年全年,武漢市新批直接利用外資項目138個,總投資94.2%億美元,實際利用外資52.5億美元,新引進23傢世界500強企業,落戶武漢的世界500強企業達到200傢。

  加開國際直航航線,啟動領館區建設......今年是武漢市實施國際化水平提升計劃的第二年。昨日,記者從武漢市政府常務會上獲悉,該市目前已開通25條國際航線,年內預計還將開通武漢至舊金山直航。

  今年3月,中法兩國政府代表簽署瞭《關於在武漢市建設中法武漢生態示范城的意向書》。中法武漢生態示范城選址蔡甸區後官湖,規劃面積30平方公裡。昨日,武漢市政府常務會上透露,今年9月將正式啟動生態城的規劃研究。

  為擴大國際化水平,武漢市正積極醞釀開通武漢至莫斯科、墨爾本、馬爾代夫等地的航線。武漢市還將爭取開通至芝加哥、舊金山的直航航班。其中,去舊金山的直航有望年內開通。

  據介紹,目前武漢有法國、美國、韓國三國總領事館,外國駐漢官方、半官方機構20餘個。另外,英國已確定在漢設立總領事館並任命瞭候任總領事,泰國也有意在漢設總領事館。其中,美國政府還擴大瞭在漢總領館業務,將於明年正式開辦簽證業務,預計年簽證量將達20餘萬人次。

武漢直航舊金山年內有望開通

  武漢市計劃在墨水湖畔修建武漢領事館區,已完成領事館區規劃方案,年內將全面啟動建設。目前,已完成選址區域內162.16畝土地的整理。計劃設置領事館或代表處40餘傢,獨立領事館占地面積0.3公頃左右。

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  據瞭解,武漢新開通至洛杉磯、舊金山、清邁、金邊、暹粒、臺南等6條國際及地區航線,天河機場國際及地區客運航線已達25條。武漢2013年航空口岸出入境人數突破百萬,躍居中部第一。

  目前,約有1.3萬外籍人士在漢常住,臨時來漢人員18萬多人。全年有161萬人次海外遊客來漢旅遊,大武漢正一步步走向國際化。

  已開通25條國際航線

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  舊金山

  機場出入境人數破100萬 居中部No.1

  

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