目前日期文章:201509 (70)

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內容來自sina新聞

把房子賣給政府去多地回購商品房充當保障房

政府回購存量房疏解6億平米待售庫存

編者按:把房子賣給政府去——如果你要賣房子,掛單在中介機構賣不出去,現在多瞭一條路。福州市近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府瞭。

除瞭福州,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。

但政府考慮的並不僅僅是給空置房多條交易的路徑,而是6億平方米的庫存如何消化和700萬套保障房從哪裡來的問題。

根據本報記者的調查,按照最高限額,此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。

但是該措施執行還有很多挑戰,政府準備好瞭嗎?

重點提示:根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用於回購商品房,形成近100多萬套商品房的需求。

本報記者 張曉玲 深圳報道

過去,政府收儲大多發生在棉花、稀土等大宗商品領域。而這一次,房子成為政府收儲的目標。

1月24日,福州下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府;各級政府指定一傢國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體,解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

政府回購商品房的背景是,一方面房地產庫存難解;另一方面,保障房建設任務艱巨。

1月6日出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》,鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房之後,其政策門已經打開。1月20日,住建部部長陳政高表態,房地產庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

業內人士指出,政府回購商品房可能更適用於三四線城市,尤其是庫存高企的城市。但與此同時,仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。

多地回購商品房

1月20日,在全國棚戶區改造經驗交流會上,陳政高指出,住建部要指導督促商品住房較多的城市,出臺支持措施,將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。

在去年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。1月24日,福州下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》。

中原地產首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說,雖然從價格看,統購價格低於市場價15%,很少有市民會願意出售給政府,但這一政策將對購房者而言有托底的作用,在政府回購承諾的影響下,購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市,開發商或市民可能更有動力去把多餘的房子賣給政府。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]也認為,上述政策對三四線城市去庫存是利好。三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長,截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存,其中很大部分位於三四線。

如此高的庫存壓力,使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難,甚至還引發瞭資金鏈斷裂。

事實上,在住建部此次表態前,多地已經試點回購商品房充當保障房,包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例,截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶,其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

蕪湖的主要做法是,以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用於棚戶區改造的安置房。按試點規定,若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權,由政府持有30%產權,被保障人群持有70%產權,若回購商品房充當定向安置房,如棚改中的安置房,實行完全產權,即被安置人員擁有100%的產權。

福州業內開發商透露,實際上去年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房,價格也差不多低於市價15%,但是量並不大,也沒對市場產生太大影響。

楊紅旭指出,在多個地方進行試點後,由政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。

操作難題

由政府統購商品房,便自然存在一個資金來源及操作的問題。

首先是棚改的資金。根據部署,2015年全國保障房建設任務為700萬套,棚戶區改造規模不低於470萬套。

世聯行(19.95, 1.27,

6.80%)有關人士測算,根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到

40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000

億元的資金用於回購商品房,形成近100 多萬套商品房的需求。

其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說,政府出錢,保障住房,但不再隻是支持新建住宅,而是要“盤活存量房”。

此外,住房和城鄉建設部副部長齊驥表示,可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置,組織居民自主購買,或者由政府購買安置住房進行安置;與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

在北京的棚改工作中,國傢開發銀行北京分行與市住建委等部門合作,探索政府回購模式、市場化運作、發行私募債以及REITs募集等融資模式。

在具體的實施層面上,楊紅旭指出,收購商品房用於保障房、將商品房轉化為安置房,具體運作情況比較復雜,各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見,各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。

比如,政府拿著財政拔款,隻能收購什麼樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項目,如何享受稅費減免?正在建設中的商品房項目,哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持?如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租?等等問題待解。

“雖然操作細節仍會遇到諸多問題,但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策,促進這些地區房地產市場的平穩健康2胎房貸是什麼發展,具有重要意義。”楊紅旭認為。

但也有業內人士指出,政策雖好,但對於巨大的三四線城市庫存的消化來說,作用可能並不大。以60平米一套計算,回購100萬套也就隻有6000萬平方米,占6億平方米庫存的10%。而去年房屋二胎 房屋二胎銀行申辦怎麼貸款比較會過件中國新建商品房銷售面積是12億平方米。

楊紅旭指出,政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策,否則又有可能重回福利分房的時代。我國住宅供應體系、住房保障制度的完善,應有獨立的發展邏輯與制度框架。





新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08065965630596545035779.shtml

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房貸利率漲速比房價快 銀行早上1個利率下午1個利率

  "金九銀十"期間,很多地方的房價都出現瞭大幅上漲,不少購房者除瞭感慨房價上漲,還註意到現在房貸的利率似乎比房價漲的速度還快,據我們記者瞭解,對於放款的額度,各傢銀行隻有一個字,就是"緊",而什麼時候能夠放款,也隻有一個字,那就是"等"。

  記者在深圳幾傢房產中介公司獲悉,最近一段時間銀行房貸利率不斷上調,相關業務人員不斷接到銀行方面房貸利率上調的通知。

  某地產中介公司副總經理王青稱,這個情況從八月份就開始瞭,甚至現在是九月更嚴重,基本上就是一天一調處於這種情況。甚至有的銀行,早上一個利率,然後下午又發一個文又調一個利率。

  記者就房貸利率調整問題,隨機電話采訪瞭深圳的幾傢銀行。發現目前銀行房貸基準利率上調幅度大都在10%左右,個別銀行甚至已經停止房貸業務。

  中國工商銀行深圳某支行工作人員稱,第一次買房的人在利率在基準利率基礎上浮15%,你要第二次買房上浮20%。

  中國民生銀行深圳分行工作人員稱,我們是民生銀行,我們現在這方面的額度已經用完瞭,就是說放給那個首套房子,或者二套房子新買房子的暫停瞭。

 深圳:房貸額度趨緊是利率上調主因

  房貸利率上調,購房成本就會增加,那麼,銀行近期為什麼頻繁上調房貸利率呢?業內人士告訴記者,深圳房地產市場今年特別火爆,上半年成交就達3萬套,而去年全年成交才4萬套,很大程度消耗瞭銀行的房貸額度,同時,今年六月份,各大銀行資金普遍緊張,資金供需發生變化,不得不上調利率。

  深圳房地產信息網地產事業部總經理周學軍稱,特別是我們看到今年六月份,這麼一波的金融界的所謂的金融風暴,也看到很多銀行實際上是缺錢的,到瞭年底的時候,這個下半年的放貸它肯定會大大的縮減。

  轉增貸深圳:房貸利率上調對市場影響有限

  業內人士透露,在貸款額度緊張的情況下,銀行的錢更多地投向瞭瞭利率更高、回收更快的經營貸、小微貸等,從而進一步擠壓瞭房貸的空間。但記者也瞭解到,一些購房者並不太在意,他們更關註房價未來是否上漲。

  購房二胎借貸者蘇先生稱,現在利息抬高,那麼,以後(房價)長到二三百萬三四百萬更厲害瞭。

  購房者歐陽女士稱,是這樣的,利息高瞭,可是房子又漲價,又麻煩瞭。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-04/09492439624.shtml
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市內七區7月土地出讓總量超上半年

  兩公司12億摘金州六地塊 最高樓面價1760元/平

  昨日,亮榮國際攜手悅貿國際12.3億摘金州金渤海岸6地塊,其中4宗為商務用地,2宗為住宅用地,占地總面積506178平方米,最高樓面價1760元/平方米。

  昨日成交的土地房屋二胎利息怎麼算缺錢急用哪裡借錢分別為:金州新區2013-後石B-15宗地,金州新區2013-後石B-16宗地,金州新區2013-後石B-17宗地,金州新區2013-後石B-18宗地,金州新區2013-後石D-05宗地,金州新區2013-後石D-06宗地。最低樓面價1545元/平方米,最高樓面價1760元/平方米。最低成交價為15450萬元,最高成交價為28850萬元。

  記者從大連市國土資源和房屋局網站獲悉,7月大連市內七區共有 23宗地出讓,總占地面積1706684.3平方米。單月出讓超上半年出讓總量,土地市場火熱程度可見一斑。進入7月以來,本市的土地市場較為活躍,截至目前,市內四區就有6宗地塊成功交易,其中3地塊在甘井子區,3地塊在中山區東港區。 6地塊都是底價成交,總成交金額為88.3億元。 7月僅金州一區就有17宗地出讓,占地面積達1219143平方米,占7月出讓土地總面積的71.43%,成為7月供地"大戶"。

  業內分析人士認為,本市的房地產市場目前處於比較平穩的階段,但不少開發商看好樓市的後續發展。今年截至7月,商品房價格持續穩定,根據國傢統計局發佈的70個大中城市住宅銷售價格指數來看,本市的商品房和二手房價格都微漲。所以,開發商在此時頻繁拿地,是房屋二胎融資貸款全省皆可處理看好瞭房地產的發展走勢。有開發商預判明年的樓市會比較好,因此趁著現在把一些位置、價格都比較適宜的地塊拿下,為以後發展做好準備。半島晨報、海力網記者張璐璐

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-31/07352315833.shtml
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房貸2胎利率多少免費諮詢試算天津今年淘汰全部黃標車 近期全時段全市域限行

??昨天上午,本市召開專題會議,研究部署今年黃標車、老舊車淘汰工作。記者從會上獲悉,近期本市將繼續實施黃標車提前淘汰補貼政策,並擴大限行范圍,要求黃標車全時段全市域限行。今年,本市將淘汰10.5萬輛黃標車,完成全部29萬輛黃標車淘汰任務。

??從3月2日起至6月30日,本市將實施黃標車提前淘汰補貼補充政策,作為現行補貼政策的補充,將對未在現行補貼范圍內的黃標車實施補貼。記者瞭解到,現行的補貼政策將於3月31日結束,實施差別化補貼政策,車主主動淘汰車輛越早,享受到的補貼越多。補充政策則將補貼時間延至今年6月30日,並擴大瞭補貼范圍,鼓勵車主主動淘汰黃標車。

??本市原有29土地二胎借貸萬輛黃標車,從2011年至今已淘汰19萬輛。截至目前,已實施3輪提前淘汰補貼,共補貼提前淘汰黃標車4.4萬輛,發放補貼資金6億元。

??記者還從會上瞭解到,在我市第三階段黃標車限行的基礎上,進一步擴大限行范圍。對在本市行駛的外埠黃標車,按同等原則實施限行措施。近期,公安交管部門將發佈通告並實施第四階段限行措施,即黃標車全時段全市域限行。

??去年年底,全市全面供應國五標準車用汽柴油,在此基礎上,本市將於今年6月1日提前實施國傢第五階段機動車排放標準。本市將嚴格采用環保部標志管理,對尾氣檢測不合格的,一律不予核發環保檢驗合格標志,不得上路行駛。繼續實施外省市機動車轉入審核管理,嚴格控制不符合天津市環保排放標準車輛轉入我市。同時,嚴格機動車生產、銷售和登記註冊等環節環保監管,開展新車生產一致性環保達標專項檢查,嚴厲打擊銷售環保不達標機動車違法行為。

??黃標車輛無主 先貼告知書

??對於黃標車淘汰中出現的具體問題,本市還發佈瞭《黃標車淘汰政策執行時所遇問題指導意見》。

??對於通過排查可聯系到車主,且車輛存在的情況。工作人員嚴格按照相關工作流程和工作規定,勸導黃標車車主主動辦理黃標車輛報廢手續,並說明黃標車報廢的流程、地點以及本市補貼政策。

??通過排查可聯系到車主,但車輛不存在的情況,工作人員要向車主瞭解黃標車的具體去向和滅失原因,並反饋給清新空氣行動分指揮部,再研究註銷辦法。

??對於通過排查不能聯系到車主,但車輛存在的情況。如果經查確實不能聯系到車主,按照規定在該車車身粘貼告知書,提示車主於七日內自行將車輛移走,逾期未清理的,由屬地區縣政府清拖至停車場統一存放,清拖過程全程進行拍照記錄。如仍無車主認領,按無主車輛將相關情況記錄匯總並反饋給清新空氣行動分指揮部,再研究處理辦法。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-01/09355977611981388298039.shtml

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借款人傳融創即將收購綠城 宋衛平或將退出綠城中國

  兩個中國最有性格的地產商,正在醞釀一筆具有足夠轟動效應的交易。孫宏斌治下的香港上市公司融創中國(01918)正在醞釀對合作夥伴綠城中國(03900)的收購。接近交易的消息源稱,4月中下旬,交易框架已基本確定,在完成收購後,綠城中國創始人宋衛平將保留部分股份,但可能將退出上市公司綠城中國。

  此前,融創中國和綠城中國曾建立戰略合作關系,設立融創綠城房地產開發有限公司,雙方共同投資開發房地產項目,至今已有兩年時間。

  目前,融創中國、綠城中國均處於停牌狀態。有消息稱,相關消土城二胎息將於下午正式公告。

  資料鏈接

  就在綠城處於資金鏈最為緊張的時刻,融創曾出手相救。雙方在2012年6月23日訂立合作框架協議,融創以33.72億元收購綠城9個項目半數股權,雙方成立上海融創綠城控股有限公司。

  據2013年報,綠城項目目前主要分佈在浙江(土地儲備面積比例44.6%)、上海(5.4%)、江蘇(8.8%)和山東(13.7%)等地區。其中上海和蘇南地區項目已經劃至融綠平臺。

  綠城中國股權結構為:宋衛平傢族25.4%,九龍倉24.6%,壽柏年傢族18.1%。2012年6月8日,九龍倉曾與綠城達成入股協議,如果悉數兌換25.5億港幣的可轉股證券,九龍倉將持有綠城中國35.1%的股份,從而成為綠城第一大股東。

  今年前4月,綠城合同銷售金額約人民幣172億元,融創合同銷售金額為人民幣142.4億元。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/14082732707.shtml
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內容來自sina新聞

北京單日賣三地塊共36億元

??昨天,北京市國土局共成交三宗地塊,這三宗地塊分別位於門頭溝、朝陽太陽宮鄉和順義。龍湖、綠地以及金地聯合體是三宗地的最終得主,累計成交金額36.21億元。其中太陽宮樓面價高達4.63萬/平方米。

??包括保利、住總、華遠等在內的10餘傢房地產企業出現在昨天的土地競價現場。經過近百輪競價,綠地以16.95億元競得位於朝陽區太陽宮鄉的商業金融用地,建築規模為3.66萬平方米,折合樓面價4.63萬/平方米;龍湖以11.76億元獲取門頭溝商業金融用地,建築規模9.67萬平方米,折合樓面價1.21萬/平方米;金地-旭輝-永同昌聯合體則以7.5億元的底價拿到瞭順義多功能用地,建築規模10.98萬平方米,折合樓面價6830元/平方米。

??中原地產首席分析師張大偉分析認為,從目前房企拿地節奏可以判斷,後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。


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首購房屋貸款

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-11/06455971046105243501448.shtml

企業貸款額度

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內容來自sina新聞

民間二胎手續費地方政府挾持銀行松房貸

繼限購政策被逐步瓦解之後,多地將救市焦點轉向"限貸"。 如有購房問題可咨詢400-606-6969

  日前,紹興提出二套房首付比例降至40%,福建對二套房認房不認貸等舉措,表明地方政府已從刺激剛需轉向刺激投資投機需求。但截至目前,中央層面仍保持沉默,沒有叫停也沒有公開表態支持。

  有觀點認為,銀行歸央行管理,受地方政府約束少。但現實情況並非如此,銀行和地方政府之間存在種種博弈。

  "銀行要想在地方生存,必須和當地政府搞好關系,因為與地方政府之間的業務是塊大肥肉。"一位曾在銀行任職過的政府部門人士告訴《華夏時報》記 者,地方政府一年有數百億的土地出讓金要存到銀行,公積金繳存也達上百億,地方財政資金繳存和撥付數額更是高達上千億。地方政府掌握瞭太多資源,選擇哪傢 銀行,對這傢銀行的拉存款任務幫助非常大。

  上述政府部門人士進一步表示,盡管政府業務是通過招投標方式選擇銀行,但最後的結果往往伴隨著妥協。

  地方政府與銀行的博弈

  華南某市一位國土部門人士表示,在政策出臺之前,省政府或市政府一般會召集各大銀行行長開會商議,能不能執行,地方政府心裡是有底的。

  "紹興和福建放松二套房貸,釋放出一個信號,就是政府會托市,首先能給市場打氣。"他說。

  為瞭刺激房地產市場,地方政府往往對銀行進行"挾持",如四川省為瞭鼓勵銀行放松首套房貸款,不惜動用財政資金給銀行發補助。

  中國銀行一位個貸客戶經理告訴記者,由於現在吸儲的資金成本太高,銀行本身沒有動力做房貸,過去幾年七折放出去的貸款目前均處於虧損狀態,八五折也隻能保本。

  由於商業銀行受到互聯網金融沖擊較大,吸收存款越來越難,而公積金是商業銀行以低成本吸存的重要來源,地方政府可以此為條件對銀行貸款提出要求。洲子洋重劃區建案任何問題免費諮詢

  深圳某商業銀行客戶經理李先生向記者透露,2014年5月之前的一段時間,該行曾暫停發放個人住房貸款,但深圳市相關政府部門提出要求,該行若不恢復貸款,就取消其公積金匯繳銀行資格,無奈之下,該行隻好選擇推出商業和公積金組合貸款可享九八折的業務。

  "跟地方政府打交道,感到很頭疼。"建行在華南某市的支行行長告訴記者,雖然國有銀行在地方政府面前比較強勢,但銀行也不能無視地方政府的要求。

  "上周人民銀行地方支行跟各個政府部門開瞭會,人民銀行也沒表什麼態,政策變不變需要國務院定,但人民銀行確實擔心房地產行業的風險。"某地人民銀行支行辦公室人士告訴記者。

  "各地已經展開救市,如果沒有效果,差別化信貸政策估計會實質性放松,目前暫時沒有哪一個中央部門出來表態,先任由地方政府去救。"上述華南某市國土部門人士說。

  銀行暫未執行

  根據紹興目前頒佈的政策,該市二套房將認房不認貸,即賣掉的房子不算在二套房內。除首套房外的新房首付,地方法人銀行按不低於40%的最低比例執行。

  "紹興隻有本土的銀行才執行,四大國有銀行和其他外來商業銀行都說瞭不執行。"紹興大明·翰澤苑一位營銷人員告訴記者,該項目是與農行合作,而地產商也主要與國有銀行合作,通常本地銀行很少做房貸,所以限貸放松作用不大。

  值得註意的是,紹興新政中隻提到地方法人銀行,並不包括國有銀行,而紹興地方法人銀行隻有紹興銀行、瑞豐銀行、紹興恒信合作銀行這三傢,所占市場份額很小。

  紹興銀行一位信貸人員告訴記者,紹興政策剛出臺不久,總行還未發通知,目前仍按原來政策執行。

  而福建省日前出臺的救市政策規定,傢庭購買首改房按首套房認定,購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,也按首貸認定。

  興業銀行泉州某支行信貸處人士告訴記者,目前銀行貸款有兩個參考標準,一個是征信報告,一個是地方房管局出具的證明。如果房管局能夠出具無房證明,那買房就是按首套算,但如果有過貸款記錄,銀行能夠查到,會按二套算。

  "興業銀行總部在福建省,我們也不知道總行是聽央行還是福建省政府的,但即便貸款政策變化,也不會這麼快傳達下來,需要一段時間。"上述興業銀行人士說。

  "二套房貸限制是國務院出臺的政策,現在地方政府單方面放松,有違中央的政策,但令人奇怪的是,這種舉動卻未被叫停。"上述華南某市國土部門人士向記者表示。

  2011年1月,國務院出臺的"1號文"明確提出,對貸款購買第二套住房的傢庭,其首付款比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/08142864378.shtml

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"深八條"調控新政落地調查

  樂居原創:

  沈陽前三季房企銷售額排行榜 碧桂園萬科中海居三甲

  前9月沈陽土地出讓金278.8億 同比下滑26.4%

  克而瑞十月紅黑榜 高性價比剛需產品表現不俗

  進擊的樓市 開發商下血本86折搶占沈城銀十樓市

  四成購房者看低銀十樓市 十月無置業計劃

  新浪樂居2013中國房地產年度記憶評選活動啟動

  全國房貸一片"喊緊"!

  10月16日,央行新聞發言人表示,央行近期並沒有調整房地產信貸政策,部分銀行房貸緊張主要是前9個月房貸業務快速增長所致。雖然這輪放貸緊張並非央行主動調整所致,反觀以前歷次房地產調控,真正能夠讓房價下降的手段就是貸款,這一輪房貸緊縮,能否在第四季度壓住一線城市房價漲勢呢?

  為完成全年房價調控目標,深圳已經開始配合貸款調控政策,在國慶節後出臺瞭"深八條":從10月8日開始,深圳各大小銀行均已抬高首套房和二套房的貸款利率,五大國有銀行首套房利率均上浮10%-15%,二套房上浮20%,多個中小商業銀行已暫停貸款業務。

  此外,深圳還在國慶節前後兩次發出緊急通告:繼續加大房地產調控力度,通過增加商品房和保障房供應,研究調整二套房貸首付和利率等八條措施多管齊下降房價。深圳規土委有關負責人對記者表示,要力爭完成全年房價調控目標。

  據統計,截至10月初,深圳城區住宅成交均價仍徘徊在22000元/平米高位。要完成全年房價調控任務,四季度房價必須再降到20600元/平米左右。

  但是,多位業內人士卻認為,銀行收緊貸款,將對市場成交量產生影響,不過開發商今年前三個季度銷售業績好,資金充裕,四季度並沒有降價壓力,緊縮貸款能否抑制房價,還不可知。

   收緊的房貸

  10月16日,央行發佈消息稱,今年前三個季度累計新增個人住房貸款12492億元,占各項貸款新增額的17.2%,盡管各商業銀行並未明確停貸,但由於前三個季度房貸增長較快,9月以來,各地商業銀行普遍收緊,貸款利率上浮,審批和發放時間延長。

  目前,深圳的多傢銀行已經對首套房和二套房利率做出調整,個人住房貸款的審批和發放時間大多延遲至2個月以上。

  據深圳樓海網向記者提供的調查結果顯示,從10月8日起,各大小銀行集體上調住房貸款利率,尺度和限制性要求不一,但集體風向是緊縮,且各行貸款額度十分緊俏,招行甚至不提供還款贖樓,某商業銀行四季度在龍崗整個區的額度隻有5000萬元。

  中農建交四大行首套房利率均上浮10%,二套房上浮20%,而在中小商業銀行中,招商銀行除優質客戶且紅本在手的業務可批九折外,基本已暫停放款,二套需上浮10%,10月暫停還款贖樓;平安銀行和南洋銀行已明確表示暫停房貸業務,平安銀行除非首套房貸利率能上浮30%才接單。

 &二胎房貸流程emsp;平安銀行一位客戶經理告訴記者,今年前三季樓市成交火爆,目前該行房貸額度基本用完,已接到上級通知不再接個人房貸業務,由於房貸利潤過低,不如普遍需上浮30%以上的公司貸款高,商業銀行都不樂意繼續做房貸,而國有銀行責任不同,必須支持剛需購房,但審批趨嚴,利率明顯提高。

  房價能停漲嗎?

  在以往的房地產調控手段當中,隻有銀根緊縮是最有效的政策,而這次從深圳到全國范圍的房貸緊縮事件,會不會帶來房價在第四季度下降呢?

  "銀根緊縮是對平抑樓市漲幅最有效的殺傷性武器。"中原地產總經理李耀智認為,"深八條"中僅有這條將立刻對市場成交量產生影響,若長期如此肯定會逼迫房價下降,但短期內難以立竿見影,因為今年開發商前三季度銷售業績都很好,不少房企已提前完成任務,資金鏈寬裕,四季度樓盤主動降價的可能性幾乎沒有。

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  不過政府卻有辦法讓房價統計數據立刻降下來。

  直接手段便是從限價上管控。"深八條"中提出,要繼續強化商品住房預售管理,引導房地產開發企業理性定價,從9月份開始,深圳商品住房預售管理在年中放松後再次從緊,對超過政府指導價格的樓盤不發預售證,而對高價樓盤則推遲發放。

  美聯物業總經理江少傑認為,對於可能影響到政府完成房價調控目標的樓盤,四季度的預售和網簽都會有阻力,政府會給開發商無形的壓力,深圳遠郊的樓盤不受影響,而市區的高端豪宅將拖到明年開賣。

  剛需最受傷

  央行此次重申會嚴格執行差別化的信貸政策,支持首套剛需購房,但在銀根緊縮時,銀行受利益驅使,首套房貸也隨之受影響。

  原本打算今年購房結婚的某商業銀行客戶經理小賈,在銀行信貸縮緊後,決定暫緩計劃,利率上浮10%,100萬元的貸款月供將增加幾百元,30年算下來成本增加不少。

  月供增加壓力還不算什麼,貸款緊縮的最直接受害者是很多銀行不管首套還是非首套房貸,一律暫停或延後放款,導致在京滬等一線城市,很多購房傢庭因為銀行貸款沒申請下來,而失去瞭購房機會。

  實際上,房貸緊縮經常會影響購房者首付比例,在貸款指標緊縮的情況下,很多銀行減少給購房者的貸款比例,最後不得不讓購房者四處想辦法去湊更高的首付,變相提高瞭購房門檻。

  江少傑說,今年年末房貸緊的有點早,二套房貸款首付可能從目前的六成變為七成,但首套利率也普遍上浮後,購房者負擔加重,觀望者會增加,對樓市成交量會有影響。而由於前9個月房貸增速過快,僅剩的額度將留給有開發貸的開發商做按揭貸款,二手房貸款影響更大。

  不過,目前開發商資金寬裕程度並不足以帶來降價的壓力。

  根據克爾瑞報告,前50大房企今年前三季度業績規模持續突破同期新高,且銷售均價保持上升,中海、碧桂園、越秀等房企三季度業績已幾近完成全年業績目標。

  "我們任務也完成瞭七八成,四季度銀行貸款松緊,對公司今年業績都沒有影響,至少開發商今年沒有降價的壓力和動力。"深圳某龍頭房企內部人士對記者說。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-19/08422458014.shtml

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恒大系增持華夏銀行 已持有5%股份

  證券時報記者 李東亮

  華夏銀行今日公告稱,廣州市廣域實業有限公司及其一致行動人在去年11月至今年3月間,合計買入該行4.45億股,該增持占總股本比例達5%。公告還稱,本次權益變動屬增持,未觸及要約收購。

  據華夏銀行披露,本次增持該行的公司是廣州市廣域實業有限公司及其一致行動人,一致行動人包括啟通實業有限公司、欣盛投資有限公司、凱進投資有限公司、仲勤投資有限公司。

  證券時報記者從廣東省工商局查詢得知,這5傢公司最終控制人均為恒大地產集團,註冊資本均為1億元人民幣,除廣域實業和啟通實業經營范圍為銷售和生產外,其餘3傢公司均為投資公司,專門以自有資金對外投資。

  實際上,恒大地產已於1月24日發佈公告稱,以33.03億元人民幣收購華夏銀行4.03億股股權,占總股本的比例為4.52%。以此推算,恒大地產系公司此後又增持瞭4200萬第二順位房貸年息任何問題免費諮詢股華夏銀行的股權。個人貸款

  作為地產界巨無霸,萬科和恒大去年以來均斥資數十億元人民幣,分別入股徽商銀行和華夏銀行,在地產業融資日趨艱難的當下,業界不免猜測,地產巨頭入股銀行,意在提高從銀行渠道獲得低價融資的便利。

  對此,恒大接受媒體采訪時稱,與華夏銀行的合作將會加強兩個行業關聯並增強各合作方的地產發展和銀行業務,上述收購是一項合理投資。

  萬科則在一次電話會議中稱,與徽商銀行合作一方面是為旗下管理的社區提供金融服務,另一方面則是幫助與公司合作的上遊企業改善貸款環境,對公司間接起到協同作用。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-04/09132631208.shtml
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二套首付四成已有銀行接單 房貸利率有下降趨勢

??3月30日房貸新政出爐後,記者3月31日咨詢瞭省內各傢銀行,有不少銀行總行已率先下發政策文件,開始執行二套房貸首付四成的新政,其他大部分銀行也在醞釀新的具體實施細則,有的開始按照“二套首付四成”來進行營銷接單,隻待總行政策下發後就可正式審批。但有消息人士稱,央行、銀監會各地分支機構還將與地方溝通,進一步出臺地方細則,各地銀行分支機構按照地方細則或有差異化調整。

??執行??

??有的銀行已落實有的接單等政策

??此番新政出臺後,建行和招行都行動迅速。建行廣東省分行表示,新政出臺後總行正式宣佈執行。有建行人士對媒體表示,央行政策出臺後,建行總行立即有文件要求按新政執行。但目前該行執行的新政是商業貸款部分,即二套房商業貸款首付最低降至四成,新政中提到的“公積金貸款”方面的要求,需要公積金中心定瞭以後該行才可以執行。

??股份制銀行中,招商銀行3月31日下午也正式開始實施“二套首付四成”的政策。“下班前已經接到總行的通知,按照新政落地執行首付政策,利率按照原來不變。”招行廣州分行相關人士表示。

??此外,工商銀行有關負責人就個人住房貸款政策接受記者采訪時表示,工商銀行將本著“因地施策”和“風險可控”的原則,根據各城市房地產市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平,執行這一政策。

??對於公積金貸款,工商銀行表示,還將進一步加強與各地住房公積金管理中心的合作,繼續做好商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款業務,提高住房公積金委托貸款服務水平。

??農行回復南方日報表示,總行正在研究出臺具體細則,在細則未出臺的情況下,目前的首付比例暫時未變。客戶名下無住房或已有一套住房但已結清貸款的,首付三成,已有兩套住房且已結清貸款的,首付四成。已有一套住房且有未結清貸款的,首付六成,其中廣州地區客戶最低七成。

??此外,還有國有大行個人房貸審批業務員告訴記者,雖然總行正式文件還沒有下發,但是銀行已經開會要求各支行業務員可以按照二套首付四成來接單和準備,待正式實施後就可以直接審批。

??據悉,3月31日,央行與銀監會分支機構召集所在地的金融機構開會討論,出臺地方政策。在各地金融機構確定二套房的首付比例和定價利率後,將報備央行。一旦確定,各分支行所執行的首付比例就不能低於該值。

??展望??

??一線城市房貸利率有下降趨勢

??各傢銀行除瞭紛紛執行落實首付新政以外,記者調查發現,目前各傢銀行對二套房貸利率並未調整,都采用基準利率上浮1.1倍。

??但首套房貸利率比年初有小幅下降。其中,農行廣東省分行轄內重點城市行(廣州、東莞、中山、佛山、珠海、江門和惠州)目前首套房按揭貸款利率最低執行基準利率的0.92倍,比年前的95折有所下降,而其他地區繼續執行最低基準利率的0.95倍,二套房最低執行利率上浮10%。

??此外,工行廣東省分行按照首套房貸最低93折來執行,招商銀行也將首套房貸利率從原來的95折下調至最低93折,向國有大行看齊。

??第三方平臺融360預測,相比其他城市,一線城市的二套房政策將更為寬松。其分析指出,3月31日較早時,在全國絕大多數銀行按兵未動的情況下,北京的光大銀行及廣州的建設銀行已經率先將二套房貸款首付降至四成。融360認為,未來貸款利率或也將有所下調。

??當然,由於不同的銀行對於房貸業務有不同的定位,所以很有可能出現部分銀行以更低的首付成數及更低的利率來吸引優質客戶,而部分銀行則以明顯高於市場均值的二套房貸款門檻來變相拒絕房貸業務。而這恰恰是利率逐步走向市場化的體現。

??■連線

??中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇:

??房貸首付與利率應因地制宜

??中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析指出,此次二套房首付下調可謂房貸政策由非常態向常態的回歸,有利於釋放自住性及改善性購房需求,以改善民生、穩定經濟。“因地施策、分類指導”意味著政策不應一刀切,其認為,像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產持續過熱的城市可考慮不下調首付比例,同時,銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

??對於這一政策,優選金融執行總裁張虎成認為,從全國范圍看,目前國內尤其是二三線城市房地產市場過剩的格局難以改變,對於二三線城市來講改善性住房短期可能有新的爆發力,但預計持續性不強。

??從對股市的影響看,本次政策的調整以及近期以來的貨幣寬松政策對地產股將形成比較大的推動力,但其預期並不會導致股市資金回流房地產市場,雖然有政策的支持,但在市場相對過剩的狀況下,房地產市場的投資回報率會下降。對投資性房產來講,目前是獲利瞭結的好時機,金融投資將成為代替房地產投資的更好選擇。

??■追蹤

2胎房貸試算??“樓市新政”推出後

??深圳二手房業主連夜漲價

??“漲車貸利息計算7萬”“漲10萬”“漲20萬”“漲40萬”……這是房地產“新政”出臺後,深圳二手房市場3月31日的表現。

??相對於旺盛的需求量,深圳樓市的供應量一直相對緊缺。而“新政”無疑將進一步帶動市場需求,受新政策影響,部分二手房業主“坐地起價”。

??3月30日晚,記者的微信朋友圈就陸續傳來瞭二手房業主漲價的消息。一位本已和二手房業主談妥價格的姑娘感慨:“剛接到電話,說好的98萬,現在要105萬瞭,新政一出就漲瞭7萬。”作為“剛需”,張小姐無奈地放棄瞭這套位於深圳前海片區的32平方米房子。

??年過30的薛女士,來到深圳不到一年,受限購政策影響,還沒有買房資格,但她已經開始看房,準備社保滿一年就出手。在看房過程中,近幾個月“穩中有升”的深圳房價,讓她心裡很忐忑。

??正因如此,薛女士將目光投向瞭二手房市場,她看中瞭位於深圳香蜜湖的東方玫瑰花園的一個小戶型。然而,3月30日“新政”一出,該片區此前的二手房房價已經“一去不復返”。

??“您看好的那套房子,業主已經不賣瞭,說要再考慮考慮。不僅如此,昨天有一套大戶型房子已經以710萬的價格簽瞭購房合同,但是新政一出,業主毀約瞭,寧肯雙倍返回定金(共)20萬,重新掛價750萬。”傢傢順房產中介人員跟薛女士說道。

??事實上,“樓市新政”出臺後,業主“反價”的現象在深圳二手房市場並非個案。例如,在深圳後海片區,兩天前報價565萬的後海雅園一套實用面積120平方米左右的房子,31日已調價至620萬。

??應聲上漲的房價也影響到瞭首套房的剛需市場。一位“85後”男士在微信朋友圈裡發表瞭這樣一番感慨,“剛需購買首套房的屌絲,哭暈在廁所,丈母娘眼神不斷浮現。”“屌絲哭暈醒來後,買瞭一手房地產股票。”


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內容來自sina新聞

官員吐槽財政收入下滑沒一個產業能替代房地產

  財政收入進入"新常態" 地方保衛"錢袋子"

  地方財政的百日保衛戰二胎借貸是甚麼缺錢急用哪裡借錢

  杜濤 李孜

  地方財政似乎到瞭最焦慮的時刻。

  一些城市的稅務局長正在忙於修改稅收任務的數字計算方法。他們不再以2013年為基數計算2014年的各月任務數,轉而以實際能完成的任務量作為最新計劃數,"我們每月打電話問一次各稅務分局,他們報上來多少就定多少計劃",一位沿海省份的基層財政局長說。

  還有不少省市的財政部門開始準備調整收入預算,等待提交給10月的當地人大常委會審議。盡管這是一種常規的預算工作流程,但很快人們發現,以往大多數時候,人大調整財政預算都是要調增收入,"這次不少地方恐怕都會調減",廣東省人大常委會一位人士表示。

  焦慮的情緒同樣彌漫在最近一次由財政部相關司局召集的經濟形勢座談會上。9月18日,包括廣東、江蘇、山東、上海等代表中國最發達地區的六個東部省市財政官員們,在這次小范圍的座談會上大倒苦水,在他們看來,財政收入未來可能會持續走低,"沒有更差,也不會更好"。

  8月的財政數據是引發焦慮的導火索。財政部信息顯示,8月份全國財政收入同比僅增長6.1%,地方本級財政收入更是連續兩年同比增長降至個位數,2013年的數字是6.5%,2014年是6.6%。尤其是東部沿海,已難以維系去年同期財政收入"先企穩、再回升"的局面。以廣東為例,今年1月份到7月份,月度累計財政收入增速呈逐月回落趨勢。

  而另一項數據顯示,包括9月末在內的未來100多天,預算支出任務還差6萬億。在中央預算內投資和專項轉移支付任務已經下達完畢的前提下,支出任務的主力顯然在地方政府,這意味著平均每個月地方財政支出要達到1.5萬億以上。而今年前8個月,還沒有一個月的支出達到1.5萬億--最高的是3月份,支出為1.3萬億。

  收入持續下滑,支出仍在加碼。同往常一樣,地方財政被迫開始打一場保衛戰,但這一次,不會再有四萬億。

 保收入

  完成今年的稅收任務,對王濤這個老稅務來說,是一個十足的挑戰。

  王濤是東部沿海第二經濟大省山東的一位地級市稅務局長,他感覺自己夾在市領導和各稅務分局下屬之間兩頭受氣,因為計劃趕不上變化。"下面的一個區分局,今年的稅收計劃一個月都沒有完成,其他分局也都沒有完成任務。"王濤說,最後他們不得不改變稅收計劃數的計算方法,不再以2013年的任務完成數做基數,分解到2014年每個月,而是直接打電話問各個分局,"這個月可以完成多少稅收任務,就拿最新的任務數作為計劃",他說。

  王濤所在的市剛剛出爐的8月財政收入數據顯示,稅收實際同比隻增長瞭1.91%,遠遠低於以往年份。即使算上市裡可以拿到的增值稅和所得稅稅收分成,也根本不夠地方政府總的任務數。

  在一次省裡組織的稅務部門培訓中,他和其他市的稅務局長們找到瞭吐槽的機會。"很多稅務局長們都說,9月、10月完成任務也很困難,最重要的是現在沒有一個可以替代房地產行業的產業"。

  另一個沿海經濟大省江蘇的情況也類似。江蘇省一位財政系統人士告訴經濟觀察報,現在已經幾個月財政收入沒有完成任務瞭,每個月都在下滑,"經濟進入新常態瞭,財政收入也不可能獨善其身。"

  他們遇到的情況並不是個例。截至目前已發佈的地方財政數據顯示,東部沿海發達省份呈現出財政收入增速較高,但增速逐月下滑;而西部資源省份稅收仍然為負增長,多靠非稅收入支撐;中部省份財政收入基本穩定,但增速回落明顯。

  以東北地區的遼寧省為例,財政收入自一季度達到9.3% 後逐月回落,前8個月財政收入增幅已經降至2.4%,其中稅收收入增幅僅為1.3%,分別比年初預算增幅低7.1和10個百分點。遼寧省財政廳廳長陳廣君認為,這些數字均為今年以來最低增幅,也是實施東北振興戰略以來同期最低水平。

  通過保收入來保經濟,儼然已成為地方財政系統乃至地方政府的頭等大事。

  9月24日,山東省召開瞭前三季度經濟形勢分析座談會。據當地一位財政系統人士透露,這次座談會主要就是針對當前經濟形勢不好、財政收入增幅下跌的情況,研究如何保證財政收入,保證經濟增長。而此前兩天,國傢統計局局長馬建堂曾赴山東調研經濟形勢。

  "經濟下行壓力在財政上表現得非常明顯,我們已經開過多次會議來研究如何保證收入。"江蘇省南部城市的一位財政系統人士稱,現在真的沒有特別好的方法,省裡要求既要完成人大的預算數,又要提高資金質量。

  所謂資金質量,在王濤看來,言下之意是,財政應該主要依靠稅收,而不能總在非稅收入上"動腦筋"。不過,身為稅務局長的他明白,這不是件容易的事。他說,應對財政收入下滑,"地方政府都有自己的辦法,但是肯定不是稅收"。

 如何保

  上述江蘇省南部的城市正在考慮的,是向10月的地方人大常委會提出申請,對當地的財政預算案作出調整,調低預算收入規模。類似的事情曾經在2009年的廣東省上演過。

  當年上半年,廣東省級財政收入持續瞭5個月的負增長,雖然從下半年開始止跌回升,但廣東省財政廳預計,2009年省級財政收入無法完成全年預算任務,報請當地人大常委會調減預算收入34億元。

  "財政部門基本上每個月都會進行一些預算的調整,比如某項職能或者部門的改變,就要增加或者調減費用,這種調整隻是上報到當地政府批準就可以。"廣東省人大常委會一位人士告訴經濟觀察報,但像預算收入達不到預期進行調減或者收入過多調增,都需要上報10月的人大常委會進行審議。

  對於2009年廣東省進行的那次預算調減,上述人大常委會人士表示,當時是經濟危機帶來的財政收入問題減少。雖然該人士並不認為今年以來的經濟下滑,與當年的經濟危機時期具有可比性,但他仍然表示,大部分人大調整預算案的時候都是調增收入,這次恐怕不少地方都會調減收入。

  如果出現這種情況,意味著這些地方已經無法完成年度預算收入目標瞭。

  中國的大多數省市都不希望看到這種局面。王濤考慮的是現實問題,他說,基層財稅部門的第一要務還是努力完成收入任務,非稅收入是他能想到的最可行的辦法。

  王濤告訴經濟觀察報,他所在的市連續幾個月非稅收入上升得都很厲害。"8月非稅收入比去年上升瞭8個點,現在我們稅收隻占收入的70%多,非稅收入上升太快。"他說,盡管在情理上,他也認同非稅收入具有調節作用、隻能適度的原則,但地方離不開這條財政收入的大腿。

  財政部財政科學研究所金融研究室主任趙全厚認為,非稅收入總體來說就是兩部分,一部分是行政權力帶來的規費,二是產權和資產,比如土地、行政資產、自然資產。"現在經濟形勢不好,政府收入壓力增大,稅收現在越來越規范,但是還要完成總的收入任務的話,隻能在非稅收入上做文章,將資產變賣速度加快。"趙全厚說,也就是將各種行政性資產、事業單位轉職後資產轉讓出售;還有就是將以前已經處置的資產,資金可能放在小金庫,現在拿出來充實到非稅收入。

  壓力之下,如果最後還不能完成任務,趙全厚判斷,地方很有可能利用行政權力開征各種規費,制定各種部門規章制度來收費。

  今年8月的財政部數據顯示,中央和地方非稅收入1822億元,同比增長26.6%,超過財政收入整體增幅近20個百分點。其中,地方非稅收入同比增幅從二季度六七月份的10%左右,猛增至24.7%。

  經濟觀察報瞭解到,盡管財政部對非稅收入展開過數輪清理,但今年9月,地方對非稅收入的依賴正在進一步加強,不少省市出臺瞭加強非稅收入管理的規定,甚至使用瞭"顆粒歸倉"來形容非稅收入的重要性。

  對此,王濤的辯護是,短期從數字的角度來看,預算收入數目是可以調整的,"但是支出怎麼辦,支出是按照當初的預算收入測算出來的,許多還是剛性支出"。

 支出的壓力

  今年前8個月,全國財政支出近9萬億,但這相比2014年年度預算的總支出,還差6萬億。

  這意味著每個月平均支出要達到1.5萬億以上,而今年前8個月,還沒有一個月的支銀行房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算出達到過1.5萬億以上。

  今年3月,中國財政支出達到最高點1.3萬億,其中90%以上都由地方政府支出。但在地方看來,這些錢是被財政部催著花出去的,"我們的支出與上一年相比,肯定是下降的。"王濤說。

  當時,財政系統收到一份"口頭通知",要求各省財政廳、財政局在3月加快支出進度,財政部將在第一季度結束後向國務院專題匯報財政支出。一位地方財政局農業科的科長說,農業類相關支出的大頭一般都在每年5月、6月之後,但是接到加快支出的指令後,他們將項目資金從國庫暫時存放到財政專戶,用這種辦法加快瞭支出進度。

  華東一個地級市的財政局長劉東說,原本以為中央可能會出臺一些引導投資方向的政策,由此來決定地方財政未來的投資方向,所以一直在觀望,手頭的錢也都卡得很緊。沒想到,財政部很快在3月初傳遞瞭加快支出的要求,一時間令他手忙腳亂。

  催促地方支出也並非全無效果。有財政系統人士對經濟觀察報表示,8月前經濟增長尚未出現超預期的下滑,原因是地方政府有將項目開工向前挪移的跡象,有些原本打算在9月甚至第四季度開工的項目被提前,達到瞭"微刺激"經濟的目的。

  但這種情況在未來的100天,無法再持續下去瞭。

  劉東說,本級政府的收入每年也就剛剛足夠人頭費用、辦公費用等,其他剛性支出比如民生、教育等支出隻能靠轉移支付。

  不過,財政系統的壓力,在中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇看來,是一種"新常態","財政收入不可能像以前那樣高增長,國傢又對財政支出約束開始加大,這是'新常態'下的新情況。"

 "新常態"倒逼改革

  財政收入經歷瞭數十年的兩位數增長,終於回落到與GDP增速相仿的水平。這一現象從2013年開始,2014年還將繼續,楊志勇將其稱為財政"新常態"。

  國傢統計局的數據顯示,2013年一季度中國GDP增長7.7%。與此同時,財政部公佈今年1-3月全國公共財政收入32034億元,同比增長6.9%。這是在1994年國傢分稅制改革後,全國財政收入增長速度首次低於同期GDP增長速度,而此前,財政收入增速已經連續18年高於GDP增速。今年上半年,全國財政收入增長8.8%,隻是略高於上半年GDP增速7.4%。

  楊志勇的理解是,以新常態的視角來看,雖然以往的財稅制度和結構都出瞭問題,收入無法轉換,也無法替代,支出還要保證,壓力很大,但需要思考的問題是,以前主要依靠哪些收入,為什麼現在依靠不瞭?為什麼那些新的行業不能形成稅收來源?

  在他看來,這種思考之下,財政領域的改革才能破繭而出,真正適應新常態的財政體制才可能出現。

  對此,財政部財政科學研究所所長劉尚希也表示認同。他說,現在財政收支有壓力未必是壞事,可以通過壓力來促進改革,在壓力情況下,政府的資金緊張,會將資金使用效率提高,增加有效投資。

  但對於目前仍處於"吃飯財政"階段的地方來說,提高政府資金使用效率,仍是件觸動利益的難事。對此,劉尚希認為,目前正在推行的簡政放權和公私合作(PPP)改革可以有所作為。

  他認為,簡政放權首先是政府把權力讓渡給市場和社會之後,要求政府"瘦身",表現在政府行政經費的減少,這能直接減輕財政的壓力。按照中央要求,中央國傢機關各部門2013年一般性支出統一按5%壓減。2014年這一政策得到瞭延續。

  對於新一輪的簡政放權,劉尚希認為目前很多中央的部署和計劃都沒有完全落實,簡政放權的效果還沒有真正釋放出來,"這些方面都需要好好評估一下,改革到什麼程度瞭"。

  另外,專傢認為,除瞭簡政放權壓縮政府開支外,以少量的政府資金撬動大量的社會投資,也是財政新常態下的必然選擇。在劉尚希看來,PPP模式的推廣在當下看來更有必要。

  今年4月,李克強總理在主持召開國務院常務會議,決定在基礎設施等領域推出一批鼓勵社會資本參與的項目,首批80個基礎設施建設項目確定引入社會資本,被看作是投資"微刺激"和財政"借力"的雙重解決方案。

  劉尚希認為,PPP在現在地方政府的收入放緩,支出壓力加大的情況下,顯示瞭兩個作用,一是緩解瞭地方政府的融資需求,二是提高瞭政府的管理能力。

  9月24日,財政部發佈《關於推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》,稱將在全國范圍開展政府和社會資本合作模式項目示范。這也是財政部自去年年底推廣PPP模式以來發佈的第一個正式文件。

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地方媒體叫賣商品房意味什麼:政府土地財政斷流

"為瞭救市,節操掉瞭一地!"7月15日,《常州日報》成為財經頭條,當日該報頭版頭條題為《我市目前已到購房好時機》的新聞報道公開叫賣商品房,被網友嗤之以鼻。

  "喝著今世緣,用房子做下酒菜,常州這頓大餐有味道!"有網友房子2胎利率怎麼貸款比較會過件諷刺道。當日《常州日報》頭版報眼位置刊登今世緣白酒廣告,難道是酒精過敏所致,出此救市"大招",令人遐想不已。

  更為離奇的是,據人民網記者瞭解,這篇報道文末署名作者為"繆滋來"和"黃潔璐",署名作者黃潔璐為常州日報社記者,而繆滋來實為常州市住房保障和房產管理局宣教處處長。顯然,救市目的昭然若揭。

  筆者以為,地方媒體公開叫賣商品房,傳遞瞭兩大信號,一是地方政府因土地財政斷流而加劇財政困難;二是部分地方二、三線城市房價還會下跌。

  首先,部分地方政府因土地財政依賴癥以及GDP下滑而祭出救市"絕招"。以常州市為例,今年1-5月份,全市完成公共財政預算收入169.5億元,同比增長4.0%,其中當月完成32.2億元,增長2.0%,增速分別較上年同期回落瞭4.3個和9.5個百分點。另外,此前蘇州、無錫、常熟、太倉、張傢港、江陰等城市組團叫賣土地,拿出瞭18160畝土地。由於土地出讓收入下滑導致財政收入下滑,地方政府才使出各種救市"絕招"。

  其次,為瞭救市而叫賣商品房,恰恰說明房價仍處於下行通道。

  據世聯地產數據顯示,常州市2014上半年商品房成交36196套,其中商品住宅成交25450套,同比去年31031套下跌17.99%。截至今年上半年結束,常州市一手房商品住宅可售面積為1231.81萬平方米,若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬平方米的銷售速度計算,目前常州市的新房可售量需要超過103周的時間才能被市場完全消化掉,也就是近兩年的時間。

  與此同時,今年以來,我國房地產市場的走勢最明顯的特征即是分化。不僅一線城市與二、三線城市出現分化,而且城市中也出現區域性分化,尤其是二、三線2胎房貸試算城市房地產市場下行壓力更大,從近期不少二、三線城市有救市動向不難看出房地產市場下行的事實。

  實際上,發揮市場的決定性作用,擠掉部分城市房地產市場的水分,房價適度出現一些下跌已經得到更高層的認可,因此,過度壓制合理住房需求與救市均不符合"發揮市場決定作用"的理念。

  【《樓市爆米花》第二期:我們又相信愛情瞭



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08224298032.shtml

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專傢斷言3月樓價必漲 一線城市迎來購房 窗口期

??這個春天會是房地產的春天,繼央行再行降息的強刺激

後,兩會又再派出政策大紅包。據2015年政府工作報告指出,今年房地產政策將堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產平穩健康發展。政策口徑不僅以“支持、促進”代替“調控、抑制”,且不僅針對自住需求,更指向改善需求的扶持,政策口徑可謂直追2009年,被業內人士評價為“天大利

好”。坊間認為,兩會後,地方將迎來第四輪房地產刺激政策,政策利好通道即將洞開。同時,隨著降息通道的繼續打開,二套房貸也即將放開。

??目前,全國樓市均出現回暖跡象。1月份全國樓市庫存出現首度下降,而一線城市樓價與成交量則幾乎已經全體上漲,這對於有購房需求的買傢來說,是一次難得

的“窗口期”,在當前樓市供貨量充足、價格又還尚未上漲的“觸底反彈”前夕,購房者可謂是奔赴一場盛宴,可充分體驗買方市場所帶來的實惠和驚喜。不過,需要提醒的是,從歷年來樓市調整的經驗來看,“窗口期”往往是轉瞬則逝、瞬間關門,所謂“手快有、手慢冇”,把握時機尤其重要。

??時隔六年 樓市再遇最佳“窗口期”

??在新年伊始,第四輪政策刺激已然開啟。在短短不到半年內,樓市已經經歷瞭三次政策提振,政策出臺的密集程度與力度,已經遠超市場預期。而2015年兩會

後,市場預期第四輪政策刺激會更加重磅,不排除地方會出臺更多刺激政策,目前的政策環境,其寬松度可謂是直追2009年。

??而市場將可能發生怎樣的變化呢?我們不妨回過頭來看看最近的六年前。

??猶記得2009年那一年春天,政策也一樣從調控滑向寬松,並以貨幣政策的多次放松為標志。而那是一個讓人追悔不已的“春天”,2008年年底,樓市一樣

位於調整低谷,2008年12月份,廣州十區均價跌至8012元/平方米,為全年最低點。然而,在政策刺激下,樓市開始漸變,2009年3月份,“小陽

春”行情開始越演越烈,成交放量翻番,五月之後,樓市窗口期宣告徹底關門,樓市別春入夏。

??回過頭可清楚地看到,2008年11月——2009年3月,是該節點的最佳抄底時期,可惜當時的人們尚無知無覺,並沉浸在樓價可能還會再降的奢望中。甚

至有媒體還在爭論,“小陽春”是開發商故人買托排隊造出來的“假象”,而並非真正的回暖。直至2009年8月份,廣州樓市交易量接近170萬平方米的高

峰。這種爭論才宣告偃旗息鼓,觀望者不得不沮喪地承認,正是自己的猶豫,讓自己已經錯失瞭購房最佳時機。

??量價齊升 一線城市“漲聲不斷”

??風起於萍末,在市場即將發生質變的關鍵期,量變的積累常常最能說明問題。

??我們從樓市成交量便可以明顯看到,全國樓市的庫存紅線壓力均漸漸解除,供求結構趨於平衡。而尤其值得註意的是,區域分化更加明顯,一線城市已早於全國樓市確立復蘇通道,樓價更是蠢蠢欲動。

??來自國傢統計局的數據顯示,2015年1月份,一線城市新建商品住宅成交均價為24138元/平方米,環比增長0.4%,同比增長8.1%;“北上廣”

三大一線城市的新建商品住宅成交均價同比均錄得上漲。該數據反映瞭從去年年底開始的暖冬行情,在今年開年得以成功延續,一線城市已經坐穩瞭“小陽春”行

情。

??正是銷售向好,樓價的上漲也成為瞭一種必然。“對於一線城市而言,2015年已經不是漲不漲的問題,而是漲多少的問題”,方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示。

??在廣州市場,從去年第四季度和今年以來的樓價走勢可見,廣州樓價“穩有有漲”趨勢已經確立。比如剛剛過去的2月份,盡管成交量因春節長假而出現下跌,但

均價仍是近5個月來的第二高位。而從各區近5個月成交活躍的15個指標盤價格走勢也不難看出,和去年10月份的均價相比,有過半樓盤的均價在今年2月有小

幅上漲,漲幅普遍在3%—10%不等。尤其以大發展上指標樓盤表現最為顯著,目前以保利、越秀等大集團的多個指標盤均錄得人氣爆棚,成交價出現回漲。“年

後我們多個樓盤的咨詢、來訪量都有明顯的增長,個人信貸銀行推薦咨詢量增幅達到30%,現場銷售人員感覺忙不過來瞭。”保利地產首席研究員吳定金告訴記者。

??“漲聲不斷”似乎成為瞭2015年開年,一線城市樓市的最普遍的現象。這也讓不少購房者心焦不已,並放棄瞭觀望迅速入市。

??十年難逢 踩準節點3—6月成最佳購房季

??對於2015年一線城市樓市的走勢,“向好”是一種共識,而“漲價”更是一種必然的潛臺詞。星河灣集團董事長黃文仔表示,想要今年一線城市想房價下降也

許失望。萬科董事會秘書譚華傑則坦言,全年房地產銷售向好幾無懸念,今年下半年部分城市房價上漲壓力凸顯,尤其以去年土地價格暴漲的一線城市為甚。

??正是如此,

眼下正是一個難得的購房“黃金時代”。當前,在全國房地產尚處於修整的棋局下,一線城市由於處於“價值高地”,勢必成為沉淀政策利好的“資金池”。而北上

廣深的限購又尚未完全退出,樓價還暫處於壓抑狀態,因此樓價表面平穩。這正是一個隱而待發、價值迸發的前夜,可謂十年難逢,轉瞬即逝。

??踩準節點,你會成為“窗口期”關門前的幸運兒!

??而不少專傢認為,今年上半年的3—6月,會是一個轉瞬即逝的窗口期,往者不可諫來者猶可追,從歷史經驗看,踩準樓市節點意味著收獲巨大升值紅利。正是如此,把握當下,對購房者而言極為重要。

??方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示,3月份開始廣州樓市將會由冷轉熱,出現量價齊升的局面。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為:“兩會政策信號、降息

貨幣寬松信號,兩大通道的打開,讓市場信心大增,3月房價必反彈上漲。”而稍微保守的地產大佬則將五六月確定為樓價向上飛漲的拐點。香港路勁董事局主席單

偉豹建議購房者,如果有買房計劃,6月份前可以出手瞭。同策咨詢研究部總監張宏偉表示,今年上半年入市為最佳,今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行

情。新竹民間二胎借款缺錢急用哪裡借錢

??而無論是保守派還是激進派,專傢們都斷言,在樓價上漲爬坡路上,越早入手就越是實惠。

??鏈接:那一年,你錯過的“小陽春”

??盡管在過去的10年,從總體上說,何時入市購房,都會得到來自市場端一個正面的獎勵。但是,仍然有一些最佳的入市時間窗口,讓你以更低成本,更加從容地挑選。但是它們總是轉瞬即逝,讓人追悔不已。

??最佳入市節點1:2008年11月——2009年3月

??2008年年底,各大城市如北京、廣州、成都等逐漸開閘放地,大多數地塊以底價成交。同時,“地王”欠繳地價、退地的消息頻傳。然而,在寬松的貨幣政策

刺激下,樓市開始漸變,2009年3月份,“小陽春”行情開始越演越烈,成交放量翻番,2008年11月——2009年3月,是該節點的最佳抄底時期。

??最佳入市節點2:2011年12月——2012年4月:

??2011年樓市陷於低迷,看衰聲音不斷,然而降溫8個月後,樓市又開始觸底反彈。2012年春,這是一個令人想起來並痛惜扼腕的春天,廣州樓市出現“小

陽春”,窗口期無情地迅速關門。2012年4月份廣州樓市成交量已經猛漲瞭30%,攀升至83.24萬平方米,那是自2007年6月份後再也沒有達到的高

度,如恍惚一夢,便由春入夏。很快,中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲周期就出現瞭,購房者痛失最佳購房良機。

??各方觀點大碰撞 今年樓市去哪兒

??方圓地產首席市場分析師鄧浩志

??二季度房價上漲 買房越早越好

??不動產登記降低房價?房產稅抑制房價?GDP目標降至7%意味著樓市下行?在鄧浩志看來,這些都是不可能的。他分析稱,不動產登記隻是完善政策管理體

系,樓市供求關系並未改變,因此不可能對房價造成影響;其次,房產稅更不可能抑制房價,因為它與房價毫無關系;至於GDP目標,7%這個數字說明我們更註

重經濟增長質量,而非速度,並不會對房地產產生根本上的影響,“根據以往的經驗看來,經濟下行時更需要房地產提振經濟。”

??在鄧浩志看來,早在去年年底,樓市已經開始回暖,他預計3月份開始,廣州樓市將會由冷轉熱,出現量價齊升的局面,二季度房價開始上漲,2015廣州房價將上漲15%,“對購房者來說,已經錯過瞭去年年底的最佳入市時機瞭,現在隻能說買房越早越好,越往後越貴。”

??北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同

??買房要在開發商優惠力度夠大的時候入手

??“不動產登記會引發二手拋售,房價會下降!”新政的到來讓不少購房者觀望情緒增強,坐等降價,然而真的是這樣嗎?韓世同分析稱,這其實是對不動產統一登記的誤解,“這並不是重新登記,而是升級版,將全國的不動產登記統一起來”他認為這並不能對房價造成影響。

??那麼問題來瞭,什麼時候買房合適呢?韓世同認為,現在房價已經出現回暖,一定要趁開發商優惠力度大的時候入手。

??合富輝煌首席市場分析師黎文江

??兩會看好房地產 今年廣州剛需供不應求

??李克強在政府工作報告中提到今年GDP增速目標為7%,這是否意味著經濟下行,利空樓市呢?黎文江分析稱,GDP增長7%算是一個正常的目標,雖然相對

前兩年有所下降,但從世界范圍與增長的絕對值來看,這個數字還是很大。在黎文江看來,“7%”對於房地產來說是利好,房地產的前景值得看好,“它表示經濟

有下行的可能性,這個時候需要房地產去穩定經濟,發揮其在擴大內需、拉動投資方面的重要作用,所以今年提出瞭支持住房消費,表示國傢支持房地產發展。”

??當談到房地產稅能夠幫忙抑制房價時,黎文江持相反意見:“羊毛出在羊身上,開征房地產稅,這部分稅收最終會加在租金和房價上,房價上漲是必然的。”

??眾多樓市利好之下,廣州庫存量很大也是事實,黎文江分析稱,庫存絕大部分是130平米以上的大戶型,而今年剛需會供不應求,價格可能有小幅上漲。



??保利地產集團副總經理、華中、華南大片區董事長餘英:政府為樓市奠定瞭今年的基調是“穩中增長”,房價是一定不會跌的;各大開發商第一季度還不會明顯漲價,趁著沒漲價之前趕緊入手,目前就是置業的最好時機;樓市預計二季度將會回暖,三季度迎來上行。

??越秀地產廣州公司副總經理伍嶽峰:我在去年的時候曾說過,2014年樓市會見底,今年3月廣州樓市將全面復蘇。所謂地產金銀期之說並不是指樓市直線下

跌,未來10年依然在穩步上升的黃金時期。這個判斷首先基於樓市基本面———供求關系,這是決定樓市走向的一個最重要因素;其次基於樓市發展與G D

P增長呈正比例關系;最後看政府調控政策。人口多的城市房價就會平穩上漲,現在購房正當時。

??

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08325982306975441273238.shtml

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巴曙松四季度GDP增速應有所回升



  國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松:從今年的經濟增長態勢來看,第三季度7.3%的GDP增速應是今年房屋二胎 民間房屋二胎借款的低點。第四季度,隨著鐵路投資、貨幣的寬松、房地產政策的適當調整,我國經濟增長應有所回升。中國經濟表面上是增長速度的調整,實際上是經濟增長動力的轉換,從外需向內需,從原來的大規模基礎設施轉向轉型升級。

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10大房企7月333億拿地 重點城市地價房價齊升

  記者 梁倩 高偉 北京報道

  5日,CRIC研究中心發佈數據顯示,7月全國53個重點城市經營性用地成交總建面積共計5026萬平方米,環比微減8%,同比增加15%。雖然成交面積小幅減少,但成交總金額卻大幅漲至1523億元,環比上漲18%,比去年同期提升代墊款二胎缺錢急用哪裡借錢82%。

  其中,一線城市7月土地出讓成交金額達644億元,同比上漲186%,環比上漲41%。北京經營性用地出讓總額最高,為190.59億元,上海緊跟其後,為182.79億元。

  中原地產研究中心張大偉表示,7月土地成交金額飆升的很大原因是,在一線城市土地資源愈加稀缺的背景下,企業一線土儲量逐漸降低。因此為補充土儲,多個大型房企回歸一線拿地。而本月土地成交金額漲幅突出,主要原因在於一線城市成交額增幅較高。

  中原地產研究中心數據顯示,7月十大標桿房企購地金額達333億元,創年內新高,僅次於2012年12月的395億元。

  值得註意的是,隨著地價整體走高,樓面價隨之上漲。

  數據顯示,7月重點城市平房屋二胎 銀行房屋二胎利率多少任何問題免費諮詢均成交樓板價高達3030元/平方米,較上月提升28%,同比上漲59%,創近一年來新高。一線城市平均樓板價為7094元/平方米,同比上漲76%,環比上漲10%。

  此外,7月重點城市住房成交價格上漲明顯。中指院日前發佈數據顯示,7月重點監測的100個城市中,61個城市住房成交價格環比上漲,39個城市環比下跌。環比下跌的城市數量增加10個,其中跌幅超過1%以上的有7個。環比上漲的城市數量減少10個,但漲幅在1%以上有33個,較6月增加7個。

  而就北上廣等十大城市的房價而言,7月十城的住宅均價為17609元/平方米,環比上月上漲1.34%,比上年同期上漲11.06%,這也是同比漲幅首次超10%。

  原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受《經濟參考報》記者采訪時指出,當前房地產調控階段性效應減弱,面臨較大的房價上漲壓力,"尤其是重點城市房價上漲過快,給調控帶來較大壓力。"

  中國房地產業協會副會長朱中一對此表示,"我已向中央政府建議,地方政府把土地的供應跟住房的供應計劃掛鉤,把穩定房價的目標跟地價銜接起來,否則的話'天價地王'頻頻出現,不利於市場的發展。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09102323078.shtml
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2014年12月房價深圳一枝獨秀 未來走勢專傢仍然看好







??1月18日,國傢統計局發佈2014年12月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動數據,66個城市新建商品房房價環比繼續下跌,深圳成為唯一上漲城市,環比上漲1.2%。



??從“9·30”房貸新政開始,深圳樓市交易逐漸復蘇。2014年11月22日降息後,深圳房企更是加速推盤。據《每日經濟新聞》之前報道,12月入市的樓盤開盤後買賣踴躍,頻現“時光盤”。



?

?不過,包括中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮在內的多位地產專傢曾向記者表示,全國房價單邊上漲已經結束,未來更有可能呈現的是波動性上漲

態勢。那麼,在前海蛇口自貿區、11條新建地鐵等利好因素的刺激以及深圳房企頻出涉貪腐案傳聞、全國樓市持續平淡等利空消息的背景下,此輪深圳房價漲勢能

否持續?



??新房價格環比漲1.2%



??根據國傢統計局數據,2014年12月,深圳新建商品房房價環比上漲1.2%,不過,與2013年同期相比仍下降1.3%;二手房的銷售表現優於新建商品房,環比、同比都上漲。



?

?同全國樓市一樣,經歷瞭2013年的量價齊升後,在2014年的前10個月裡,深圳樓市一路走低。2014年1月,土地流拍率曾高達56%;3月、4

月,銷售持續不振;進入7月,中介實體店累計關閉100餘傢,樓市量價齊跌,房價跌回2012年水平;8月,諸多一手房、二手房的銷售人員曾向記者表示,

交易縮水,購房者觀望情緒濃厚。當時,某二手房中介一個月內在福田片區隻交易瞭一套房;傳統銷售旺季9月也未能延緩下行趨勢,成交依舊萎靡,“金九”成色

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??不過,從“9·30”房貸新政後,

深圳樓市開始築底,並在年末成功翹尾,逆勢漲價。據《每日經濟新聞》之前報道,當時深圳多個樓盤出現“日光”、“時光”情況,以深圳龍華星河傳奇項目為

例,開盤時共計推出瞭750套房源,吸引近3000人到場,全部房源在3小時內售罄。如果仔細盤點12月入市的一手房項目,那麼不難發現,大多項目均以超

出吹風價的價格開盤。



??不僅成交均價上漲,2014年末深圳一手房的成交量也頗為可觀。根據戴德梁行2014年度深圳房地產市場報告,2014年深圳樓市成交量整體萎靡,四季度180.9萬平方米的成交量占全年的44.9%。



??深圳房地產研究中心主任王峰曾向記者表示,深圳樓市年末翹尾,與深圳樓市需求龐大有很大關系,在政府出臺利好政策後,部分需求得到迅速釋放。



??世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉分析稱,積蓄良久的購買力在年底大規模釋放,是因為政策面整體轉松、降息所帶來的利好以及房企年底積極推盤沖刺業績等多重因素的疊加。



??後續行情走勢引關註



??將對深圳樓市構成利空的因素並不少。據悉,2015年,深圳將有135個新盤入市。美聯物業全國研究中心經理何倩茹表示,這一供應量與2014年大致持平。



??這是否會加重深圳樓市的去化壓力?何倩茹分民間二胎房貸析稱,如果2015年銷售量能維系在2014年前三季度和四季度的銷售量之間,那麼暫時不會對去化造成壓力。



??此外,深圳地產圈多傢有舊改業務的房企被頻傳涉貪腐案。對此,何倩茹認為舊改樓盤隻占一小部分,購房者有很多選擇空間,這些傳聞暫不會影響市場信心。



??在此前某會議上,戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端曾表示,不動產登記制度的施行將加快房地產稅的推出節奏,在一定程度上制約深圳購房者的購房意願,而且樓市調整趨勢難以根本變動,深圳房價缺乏大幅上漲的基礎。



??陳仲偉卻認為,盡管政府已出臺瞭《不動產登記暫行條例》,但該條例隻是表明瞭政府當前的調控思路是建立長效機制,因而對樓市的短期影響有限。



??張曉端也曾向記者表示,2015年包括首套及改善性置業在內的需求將得到政策支持,深圳樓市的下行風險較小。



??這一點或許可從中糧地產(中糧萬科長陽半島 中糧祥雲國際生活區)(000031,SZ)在深圳的住宅產品配比得到例證。中糧地產方面向記者表示,他們對一線城市的樓市持樂觀態度,2008年以來,公司逐漸調整在深圳拿地的節奏,目前的產品主要是以“首置首改”為主。



??何倩茹表示,自從深圳限購以來,購房者主要以自住為主,雖然也會考慮升值因素,湧向前海等熱門區域,但是本質還是自住。



??此外,深圳還有自貿區、11條在建地鐵、土地稀少、常住人口平均年齡全國最低等利好因素。何倩茹稱,整體而言,“利好因素大於利空因素”。

















新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/08145963095899281606511.shtml

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內容來自sina新聞

去央企化日子難熬 遠洋地產利潤率9.9%

  失去央企光環的遠洋地產控股有限公司(以下簡稱"遠洋地產")曾歷經地王壓頂、人事動蕩、銷售遇阻、資金緊張等轉型陣痛,遠洋地產總裁李明在去年曾坦言,遠洋最困難時期已過去,但顯然,遠洋地產最好的年代卻沒有來臨。

  遠洋地產2013年半年報顯示,遠洋地產上半年實現協議銷售額約178億元,同比上升29.5%,完成全年目標的51%。毛利為人民幣21.87億,較去年同期增長6%;毛利率為24%,比去年同期下降6個百分點,而凈利率隻有9.9%。

  時代周報記者查閱瞭遠洋地產歷年年報,發現2010年遠洋地產尚在央企集團軍的時候,同期(截至2010年6月30日)協議銷售額為83億元人民幣,但凈利潤為11.52億元,凈利率高達24%,但是到瞭2013年上半年,協議銷售額增長至178.13億元,但是凈利潤隻有14.17億元,凈利潤率直接降至9.9%。

  對此,遠洋地產給時代周報記者的回復表示:隨著土地價格的上升、建造成本的上升,售價上升緩慢,毛利率下降是一個行業的趨勢。遠洋今年上半年銷售額、營業額、毛利、交付面積都取得瞭很好的增長,凈資產收益率有所下降主要是因為資本增加速度遠高於利潤增長速度,我們預計今年各項指標還會保持穩定的趨勢。

  凈利潤率下降至9.9%

  一年前,在遠洋地產發佈2012年中期業績報告4天後,花旗就發佈研究報告稱,其凈利潤率下降至10.6%,為大型內房企中最低。

  未曾料想到的是,盡管2012年下半年至今全國樓市漲勢不斷,房地產公司銷售業績一片飄紅,遠洋地產的銷售額也隨之水漲船高,但是凈利潤卻隻有9.9%,創下歷史新低。

  "自從大股東易手之後,遠洋地產在財務、銷售等方面的開銷巨大,尤其是融資成本顯著上升,加上此前的幾個地王項目積壓瞭大量資金,凈利潤下滑是意料中的事情。"一位不願具名的券商對時代周報記者表示。

  遠洋地產前身為中遠房地產,成立於1993年,初期是由中遠集團全資擁有的。2002年,中遠集團與中化集團重組中遠房地產,雙方各持50%股權,遠洋地產也於2007年在香港上市。2010年國資委宣佈78傢央企退出房地產業務,遠洋地產成為其中之一。

  2010年12月16日,中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售,至此,中遠集團正式退出遠洋地產。但是中遠集團整體退出遠洋地產業務後,先後有中化集團、中國人壽、南豐控股入主遠洋地產,成為其大股東。幾傢股東對於管理權的爭奪,一度讓遠洋的股權結構難以穩定,進而造成管理的混亂。

  時代周報記者查閱中報看到,遠洋地產的協議銷售額,從2010年6月30日到2013年6月30日,4年時間暴漲瞭95.1億元,但是凈利潤卻幾乎沒什麼變化,這四年的數字分別為11.52億元、10.96億元、12.06億元和14.17億元,與之對應的是凈利潤率的連年下滑,從24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。

  而同期,遠洋曾經的央企小夥伴華潤置地2013年中期業績報告顯示,今年上半年實現凈利潤約43.84億港元,凈利潤率亦有所下降,但是也有27.8%;另一傢央企背景的中海地產上半年獲得營業收入為329.2億港元,凈利潤達到110.3億港元,凈利潤率高達33.5%。

  遠洋地產9.9%的凈利潤率也遠低於A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%。

  另外,齊魯證券的分析文章指出,(2013年)利潤率進入底部區域,2013年上半年上市房企結算毛利率為36.27%,比去年同期降3個百分點,但是遠洋地產的毛利率隻有24%,依然低於行業平均12個百分點。

  對此,遠洋地產對本報表示:開發公司的毛利率普遍下降,這是一個行業的趨勢,毛利率下降,主要是因為我們今年上半年用於結轉的收入都是在2011年、2012年上半年市場最低谷銷售低毛利率的項目,主要是結轉的原因,所以毛利率比較低,但是,隨著市場的回暖,在今年下半年和明年上半年,銷售毛利率還是會有所恢復。

  花旗此前曾預計,遠洋地產在2012-2014財年的凈利潤率在9.4%、8.3%及8.5%。

  或許是此前的地王項目讓遠洋地產吃瞭大虧,近一年來遠洋地產在土地市場可謂慎之又慎,今年上半年,遠洋地產僅以每平方米人民幣1700元的購買成本,在天津武清購入一宗土地,去年全年,遠洋地產也僅新增三幅土地。

  "遠洋地產成立20年,管理層在公司平均工作10年,大都經歷過兩次金融危機。經歷過行業的起起落落,經驗告訴我們,必須謹慎地堅持投資標準,必須堅持把資源配備給有能力本地化的團隊。"當時代周報記者問及為何遠洋在土地市場如此謹慎時,遠洋地產如此表示。

  遠洋地產還表示,遠洋地產本身也在做一些並購和其他的模式,今年,遠洋地產的土地儲備策略是沿海沿江,將重點考慮在北京、深圳、沈陽、武漢等一線城市和重點的二線城市增加土地儲備,而已經進入的三四線城市,公司要保持可持續發展來配置土地資源。此外,集團還將逐步增加經營性物業優質土地儲備,為中長期業務結構平衡做好準備。

  身陷質量門糾紛

  然而,不時出現的質量問題卻使得遠洋地產疲於應付,也使得其品牌美譽度大大受損。

  "當時銷售說得房率在80%左右,還會贈送10%的空間,但交房時我們一量,頂多隻有70%得,我們跑這麼遠的地方買房子,就是想住得舒服些,沒想到(遠洋)這樣的大牌企業也不可靠。"大連遠洋時代城一名張姓業主氣憤地告訴時代周報記者。

  由於得房率遠低於當初售樓處所宣傳的數字,加上房內墻角滲水、瓷磚破碎等質量問題,從今年5月份一期交房至今,大連遠洋時代城的業主多次在售樓處門前聚集,並拉出寫著"抵制遠洋虛假宣傳,維護業主合法權益"的橫幅抗議。

  最近一段時間,遠洋地產不斷陷入類似的糾紛。

  9月13日,據遼寧法制報曝光:遠洋和平府一位於姓業主,入住兩年來卻一直不能使用電話,也不能上網,連通不瞭電話線和網線的原因竟然是該樓的分線盒安裝在瞭2樓業主的傢裡,開發商和承包商互相推諉,一個這樣簡單的問題,至今也沒有得到解決。

  9月1日,鎮江遠洋地產近百名購房者集體拒收,現場一度失控,在衛生間窗戶內開、衛生間地面坡度不夠易形成積水、地下室漏水以及綠化不足等諸多問題沒有得到明確說法之後,業主們打出"請遠洋領導出來解決我們的問題"的橫幅。

  有媒體分析認為,遠洋地產選用內開窗的主要原因是為瞭降低成本。因為從安全角度考慮,外開窗對材質和工藝的要求較高,假如選用移窗,其造價將更高。對內開窗的設計不是設計人員的疏忽,應該是開發商故意為之。

  對此問題,遠洋地產否認瞭因降低成本導致降低質量的說法,遠洋地產表示:降低成本不等於降低質量,現在遠洋地產降低的產品定位,是指降低新產品的定位;但無論哪種定位的產品,品質都是第一位的。

  遠洋地產認為,造成房屋質量參差不齊的原因既包括開發商在管理層或者投資層面的因素,同時也包括在目前的發展階段中建築市場本身的合作資源存在一定的瑕疵。同時,房地產行業也存在著一個發展過程,對於客戶的需求和使用功能環節,在開發商設計和產品營造的階段,實際上跟客戶吻合點也在逐漸地接近。隻不過從產品配置標準上,大傢會有些差異,產品定位會有些差異,但質量角度並沒有差異,對於真實的投入來說,也沒有特別明顯的差異。

  對於如何解決這些糾紛,遠洋地產表示:提升房屋質量監控,最重要監控不僅是開發商,還有我們所聘請的施工企業和相關的合作單位的監督,大傢都要盡自己的職責,再輔以監督和管控,效果就會很好。但最重要還是企業自我約束性。同時發揮輿論監督,需要有一個正常的渠道,如客戶的接待渠道和反饋渠道,如電話平臺、網站等,我們會認真對待和核實,如果確實有問題,我們將進行整改。先有整改方案,先去整改,再解決,不能帶著問題見客。

  超前佈局養老地產拖累業績

  而且,太過超前地佈局養老地產,也使得遠洋地產深受拖累。

  遠洋地產一度是北京房地產市場的霸主,自2004年開始,遠洋地產在北京的市場占有率一直數一數二,但從2010年起,這一格局發生瞭變化。為瞭找到新的利潤增長點,遠洋地產一方面在全國佈局,一方面在商業地產和養老地產上開始發力。

  8月22日,遠洋地產成為北京第一個獲得民政部門頒發養老服務機構職業資格的市場化機構。作為輕資產項目,遠洋地產第一個養老項目-椿萱茂是遠洋和美國合資開發,雙方合作成立經營管理公司,股份50%對50%。

  李明曾對媒體表示,如果快的話,希望在未來一年到一年半時間,將這樣的項目在北京復制5個以上。

  "目前萬科、綠城、遠洋等房企先後都涉足養老地產,與此同時,隨著今年初首宗療養性質用地的正式出讓,預示著養老地產土地政策的開閘,養老地產就進一步細分瞭住宅市場、擴大瞭房地產消費需求。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌此前接受時代周報記者專訪的時候曾表示。

  數據顯示,全國范圍內,比較大的開發商中,有20-30傢房企已經進入養老地產領域。養老產業正在成為資本市場追逐的價值窪地,最先嗅到商機的地產公司充當瞭先行者的角色。

  "不過,目前養老地產還沒有特別成功的案例,年回報率也比較低,對於先行者而言,風險和機遇並存。"前述不願具名的券商對記者青年安心成家購屋優惠貸款資格表示。

  不過,遠洋地產顯然對此很有信心:椿萱茂是北京市首傢在別墅社區內嵌入三甲醫院門診部的老年公寓,同時,我們擁有來自美國的資深專業培訓師 Aruna、 Fely,擁有 15 年日本、中國養老運營經驗的高鵬先生作為院長,擁有來自全國三甲醫院 (301、宣武醫院)的資深護士長,擁有來自全國專業護理學校的養老護理員,擁有獲得中央電視臺《八方食聖》連續六次擂主的中華養生菜大師李鐵鋼,一切的一切,從"醫、 食、住、行、護"多維度提供專業保障。

  至於如何盈利?遠洋地產表示:一種是椿萱茂項目模式,是以半護理為特征的這麼一種養老服務,規模是靠網點佈局。還有一種是產權交易模式,這個還在計劃中。養老地產遠洋還剛剛起步,但是我們已經研究瞭三四年,做養老一定要做盈利的養老機構,因為如果不做盈利的養老機構,就沒有辦法提高效率,就沒有辦法提高它的質量。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  【點擊報名】10月19日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-2胎化22/13522425391.shtml
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佛山1月賣地收入過百億 較去年同期大幅升八成

  佛山日報訊 (見習記者 潘錦雄)在剛剛過去的周末,佛山土地市場迎來一波交易高潮,24日至27日共有4宗地塊成交,其中3宗成交金額超10億元。

  截至昨日,佛山本月擬出讓的土地均已拍賣完畢,據記者統計,成交總面積為143萬平方米,成交總金額為109.24億元,較之去年同期大幅上升85.56%。房地產業內人士分析,去年下半年土地市場和一手樓市場的成交情況都不錯,這一勢頭延續到今年。預計今年上半年房價表現將較平穩,但下半年地價成本較高的新項目入市,將會推高房價。

 大項目成區域發展風向標

  在上述成交的4宗地塊中,有2宗成交面積較大,分別為18.25萬平方米和26.67萬平方米,均為"三舊"改造用地,引入新項目有望為所在區域帶來積極影響。

  其中,凱能科技投資有限公司等2個主體組成的競買聯合體,昨日以底價10.55億元競得大瀝奇槎羅田桂江橋西側地段商住地,占地面積為7.03萬平方米,樓面價為3504.3元/平方米。而此前在24日,凱能科技投資有限公司以20.58億元競得大瀝奇槎"老鼠墩""獅頭"地段商住地,占地面積為18.25萬平方米,樓面價為3043.68元/平方米,溢價0.24%。

  上述兩宗地塊連成一片,均為"三舊改造"地塊青年優惠房屋貸款,位於瀝桂新城大瀝核心區的核心位置,均要求競得人引入一傢企業總部。佛山世聯代理事業部總經理葛樸認為,這表明千燈湖經濟區開始往北發展,佛山城市化進程正持續推進。合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林則認為,目前該區域周邊地產項目較少且價格不高,引入這樣一個體量較大的新項目,有望成為這一區域的樓市風向標。

  另一成交面積較大的地塊為禪西大道東側的一宗"三舊"改造用地,占地面積逾26.67萬平方米,由佛山鉑晟置業有限公司以底價16.95億元競得,樓面價為2353.18元/平方米,將建華南華工電子交易中心。據悉,該地塊位於原張槎玉帶針織城所在位置,為產業發展項目。曹紹林認為,該地塊的出讓意味著張槎玉帶針織城片區有望整改為新的大型綜合性項目,並成為該片區居住經營環境和發展潛力的一個重要標志,也是禪西新城這一范疇發展的重要一步。

 下半年新盤上市可能漲價

  據記者統計,自2014年開年至昨日,不計部分面積較小地塊,南2胎土地買賣任何問題免費諮詢海、禪城、順德、三水四區共成交21宗地塊,成交總面積143萬平方米,成交總金額為109.24億元,較之去年同期分別上升40.24%和85.56%。

  對於本月佛山土地市場表現,葛樸認為,去年下半年一手樓市場成交情況不錯,為土地市場帶來正面影響,而開發商在去年完成全年目標後,進入新周期亦開始儲備土地,這些原因使得土地市場在年前出現興旺景象。曹紹林表示,去年推地高峰在下半年,成交量和價格均較理想,這一趨勢帶動今年初土地市場成交活躍。房價方面,曹紹林認為,上半年房價會較平穩,但去年賣地價格較高增加瞭開發商的成本,隨著新項目在下半年入市,房價會有所上升。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-28/08333904140.shtml
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土地二胎?高雄缺錢急用哪裡借錢孫宏斌為何淚灑綠城?



??今天可能是孫宏斌最後一次在綠城開會瞭,短短的講話中幾度哽咽,最後忍不住流淚。小不君想說,鐵漢落淚,心中到底藏瞭什麼委屈?

??那麼,先來看看老孫今天在綠城開會說瞭什麼?

??“我一直說綠城品牌是中國最好的品牌,在座都很珍惜這個品牌(哽咽……停頓許久)。與綠城合作,讓融創有瞭很大的提升,我們也一直堅持綠城的品質,今年上海融綠也在上海做到瞭第一,這恰恰也說明我們堅持品質的成果。要想讓這個品牌更好(再次哽咽……停頓)!

??同時,我們也要正視自己的問題,有很多方面我們改瞭一點點,有的改瞭很多。這個過程,對我們每個人都是好的。在這個過程中,大傢也能看到我們對品質的重視度,要達到要求,需要很多的積累和時間。(停頓……)

??從香樟園的合作到這次的合作,對我們融創有很大的成長,這種經歷是可遇不可求的。不是所有的人都能進綠城。(停頓……)

??我希望這段經歷對融創、綠城,都是一段好的經歷。

??希望把我們好的東西留下來,綠城好的東西也能帶到融創。(泣不成聲中古車貸款條件……)

??天下的事有合有分,都說分傢隻有兄弟才會,陌生人不會。我希望接下來有更多的機會合作。”

??在說孫宏斌為何淚灑綠城之前,有個參會的透露出一組數據,到12月27日下午,今年綠城的數據是賣瞭761億,回籠711億。

??這個數字意味著什麼?大傢記得,萬科上半年的回款是60%,這個比例不能叫高,但絕對不低。那麼,融創給綠城幾乎是創造瞭一個回籠資金的奇跡,這對一直資金緊缺的綠城來說,無疑是救命錢。

??再看一組數據,綠城上半年的銷售數據是276億,也就是說,融創團隊在下半年賣出瞭差不多500億元的成績,10月份單月賣出瞭159億元。

??761億元是什麼概念?是綠城這麼多年來的最高銷售記錄,綠城有史以來絕無僅有,而且回款完成金額甚至超過瞭今年初制定的銷售目標,這在房企中也是絕無僅有。

??小不君看到這些數據,也是醉瞭。孫大哥的團隊真是能賣房子啊!

??“老孫一直狠抓的都是回款指標,所以大傢拼瞭去打指標。”綠城浙東公司的一位銷售對小不君說,哪怕大局已定,在老孫沒有發話之前,大傢都不能撤退,老孫叫融創團隊賣一天房子,就不能含糊,必須玩兒命去賣。

??“融創一半團隊在幫綠城賣房子,”上述銷售線人員稱,所以孫宏斌邊說邊掉淚,英雄有淚不輕彈。

??老孫為何而哭?必然是為融創兄弟的這種團隊精神所感動。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-28/14335954856469462827808.shtml

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