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  全國房貸一片"喊緊"！

  10月16日，央行新聞發言人表示，央行近期並沒有調整房地產信貸政策，部分銀行房貸緊張主要是前9個月房貸業務快速增長所致。雖然這輪放貸緊張並非央行主動調整所致，反觀以前歷次房地產調控，真正能夠讓房價下降的手段就是貸款，這一輪房貸緊縮，能否在第四季度壓住一線城市房價漲勢呢？

  為完成全年房價調控目標，深圳已經開始配合貸款調控政策，在國慶節後出臺瞭"深八條"：從10月8日開始，深圳各大小銀行均已抬高首套房和二套房的貸款利率，五大國有銀行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多個中小商業銀行已暫停貸款業務。

  此外，深圳還在國慶節前後兩次發出緊急通告：繼續加大房地產調控力度，通過增加商品房和保障房供應，研究調整二套房貸首付和利率等八條措施多管齊下降房價。深圳規土委有關負責人對記者表示，要力爭完成全年房價調控目標。

  據統計，截至10月初，深圳城區住宅成交均價仍徘徊在22000元/平米高位。要完成全年房價調控任務，四季度房價必須再降到20600元/平米左右。

  但是，多位業內人士卻認為，銀行收緊貸款，將對市場成交量產生影響，不過開發商今年前三個季度銷售業績好，資金充裕，四季度並沒有降價壓力，緊縮貸款能否抑制房價，還不可知。

   收緊的房貸

  10月16日，央行發佈消息稱，今年前三個季度累計新增個人住房貸款12492億元，占各項貸款新增額的17.2%，盡管各商業銀行並未明確停貸，但由於前三個季度房貸增長較快，9月以來，各地商業銀行普遍收緊，貸款利率上浮，審批和發放時間延長。

  目前，深圳的多傢銀行已經對首套房和二套房利率做出調整，個人住房貸款的審批和發放時間大多延遲至2個月以上。

  據深圳樓海網向記者提供的調查結果顯示，從10月8日起，各大小銀行集體上調住房貸款利率，尺度和限制性要求不一，但集體風向是緊縮，且各行貸款額度十分緊俏，招行甚至不提供還款贖樓，某商業銀行四季度在龍崗整個區的額度隻有5000萬元。

  中農建交四大行首套房利率均上浮10%，二套房上浮20%，而在中小商業銀行中，招商銀行除優質客戶且紅本在手的業務可批九折外，基本已暫停放款，二套需上浮10%，10月暫停還款贖樓；平安銀行和南洋銀行已明確表示暫停房貸業務，平安銀行除非首套房貸利率能上浮30%才接單。

 &二胎房貸流程emsp;平安銀行一位客戶經理告訴記者，今年前三季樓市成交火爆，目前該行房貸額度基本用完，已接到上級通知不再接個人房貸業務，由於房貸利潤過低，不如普遍需上浮30%以上的公司貸款高，商業銀行都不樂意繼續做房貸，而國有銀行責任不同，必須支持剛需購房，但審批趨嚴，利率明顯提高。

  房價能停漲嗎？

  在以往的房地產調控手段當中，隻有銀根緊縮是最有效的政策，而這次從深圳到全國范圍的房貸緊縮事件，會不會帶來房價在第四季度下降呢？

  "銀根緊縮是對平抑樓市漲幅最有效的殺傷性武器。"中原地產總經理李耀智認為，"深八條"中僅有這條將立刻對市場成交量產生影響，若長期如此肯定會逼迫房價下降，但短期內難以立竿見影，因為今年開發商前三季度銷售業績都很好，不少房企已提前完成任務，資金鏈寬裕，四季度樓盤主動降價的可能性幾乎沒有。

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  不過政府卻有辦法讓房價統計數據立刻降下來。

  直接手段便是從限價上管控。"深八條"中提出，要繼續強化商品住房預售管理，引導房地產開發企業理性定價，從9月份開始，深圳商品住房預售管理在年中放松後再次從緊，對超過政府指導價格的樓盤不發預售證，而對高價樓盤則推遲發放。

  美聯物業總經理江少傑認為，對於可能影響到政府完成房價調控目標的樓盤，四季度的預售和網簽都會有阻力，政府會給開發商無形的壓力，深圳遠郊的樓盤不受影響，而市區的高端豪宅將拖到明年開賣。

  剛需最受傷

  央行此次重申會嚴格執行差別化的信貸政策，支持首套剛需購房，但在銀根緊縮時，銀行受利益驅使，首套房貸也隨之受影響。

  原本打算今年購房結婚的某商業銀行客戶經理小賈，在銀行信貸縮緊後，決定暫緩計劃，利率上浮10%，100萬元的貸款月供將增加幾百元，30年算下來成本增加不少。

  月供增加壓力還不算什麼，貸款緊縮的最直接受害者是很多銀行不管首套還是非首套房貸，一律暫停或延後放款，導致在京滬等一線城市，很多購房傢庭因為銀行貸款沒申請下來，而失去瞭購房機會。

  實際上，房貸緊縮經常會影響購房者首付比例，在貸款指標緊縮的情況下，很多銀行減少給購房者的貸款比例，最後不得不讓購房者四處想辦法去湊更高的首付，變相提高瞭購房門檻。

  江少傑說，今年年末房貸緊的有點早，二套房貸款首付可能從目前的六成變為七成，但首套利率也普遍上浮後，購房者負擔加重，觀望者會增加，對樓市成交量會有影響。而由於前9個月房貸增速過快，僅剩的額度將留給有開發貸的開發商做按揭貸款，二手房貸款影響更大。

  不過，目前開發商資金寬裕程度並不足以帶來降價的壓力。

  根據克爾瑞報告，前50大房企今年前三季度業績規模持續突破同期新高，且銷售均價保持上升，中海、碧桂園、越秀等房企三季度業績已幾近完成全年業績目標。

  "我們任務也完成瞭七八成，四季度銀行貸款松緊，對公司今年業績都沒有影響，至少開發商今年沒有降價的壓力和動力。"深圳某龍頭房企內部人士對記者說。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-19/08422458014.shtml

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