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房產稅何時征?怎麼征?
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北京二環內太華公寓每平米售價接近5萬元。在北京，不同地段房產定價差異巨大，若簡單按照房屋面積或套數征收房產稅有失公平
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??核心提示:
??不動產登記將為房地產稅開征打下基礎。
??地域差異、位置差異、價格差異，征稅需要綜合考量。
??不同地段房屋價值差距巨大，按套數或面積征稅有失公平。
??房產稅對房價影響多大
??國務院日前發佈瞭《不動產登記暫行條例》，要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應當納入上述平臺，確保國傢、省、市、縣四級登記信息的實時共享，並將於2015年3月1日起正式施行。條例被認為是房產稅征收的前奏。
??征收房產稅的目的何在？普通人比較關註的是降房價。在中國財政學會副會長賈康看來，以不動產登記制度為基礎建立起來的房產稅，會使市場供需狀態盡可能趨向於平衡、減少市場泡沫，特別是遏制那種肆無忌憚的炒作力量。
??“而且，房產稅也會激發原來的空置房轉入租房市場或交易市場。”賈康表示，在社會並無一分錢新投入的情況下，有效供給會增加不少，這當然都是資源配置的優化。從長期來看，房產稅雖然不能改變我國各中心區域的不動產均價上揚態勢，但是它會使這個上揚曲線的斜率不那麼高，表現得不那麼陡峭，市場泡沫少一些。這對於整個社會生活來說也是一種正面效應。
??然而，在中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌看來，“房產稅的房價調節功能，還有待觀察”。他說，房產稅本質上首先是地方稅，地方政府為瞭給當地居民提供公共服務，需要籌集資金，而房屋是不可以移動的，轄區界定清晰，是不可移動的稅基，所以將房產稅作為地方稅種。
??在美國，房產稅是地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩定的稅源。美國地方政府征收房產稅主要是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持。其征稅的基礎，正在於不動產登記制度，不動產登記的房產信息就是政府征收房產稅的主要征稅依據。
??在地方負債沉重、土地財政難以為繼的情況下，房產稅通常被賦予瞭另外一層重要的角色。國傢稅務總局原副局長許善達表示，當初房產稅改革試點時提出瞭三個目標。第一個目標是增加地方政府收入。但現在看來，上海和重慶的房產稅收入規模都極小。第二個目標是縮小居民收入差距。第三是穩定房價。上海和重慶的房產稅改革取得一定成效，但要期待它實現所有改革目標仍不太現實。業界專傢表示，房產稅破題以從自下而上的試點轉向自上而下的頂層設計。
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??征房產稅有法理依據嗎
??由於我國土地國有，房產的土地使用權是有期限的，比如40年、50年、70年。沒有所有權怎麼征財產稅？屬於財產稅的房產稅征收，首先要破解這個法理難題。
??“房產稅的征收應該首先具備法理基礎。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，我國住戶隻擁有房產的70年產權，並不徹底擁有所有權。房產稅本質上屬於財產稅，財產稅是以徹底擁有該物品所有權為前提的。“但在我們國傢有兩證，房屋有所有權證，土地有使用權證。”
??專門研究《物權法》的中共中央黨校國際戰略研究所副所長、研究員周天勇表示，《物權法》和《房地產管理法》是兩個平行的法律。《物權法》規定使用期到期以後，可以繼續使用，但是不一定有產權，因為產權的認定單位是土地管理部門。“70年到期瞭，怎麼辦？如果用《物權法》去裁定，法院允許當事人繼續居住，但是不能拿著法院的裁定到土地部門辦理產權的重新登記。”周天勇說。
??“這就相當於政府租給你的。”周天勇說，“一般從法理上來說，如果是租的話，這個房產稅就應當由房東交，也就是政府自己給自己交房產稅。從法理上來講，如果沒有永續使用產權，政府開征房產稅是沒有法理依據的。”
??為此，周天勇建議，必須廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續使用權和繼承權，以換取對居民及用地單位房屋和土地的征稅權。
??在美國，房產稅是采用普遍征收的方式。具體稅率，則由縣政委員會根據年度預算需要提出建議，並經公開聽證後確定。因而，不同州、不同縣市甚至同一個縣市的不同學區、不同年份，房產稅的稅率都可能不一樣，但大多數地區的房產稅稅率在1%~3%之間。
??然而，在賈康看來，房產稅美國式的“普遍征收”並不適合中國國情，這會使房產稅改革無法施行。他說，“美國是有一平方米就征一平方米，中國必須給出第一單位的扣除，扣除以後調節高端。那麼第一單位扣的是一套房，還是扣人均多少平方米？到底是按面積扣除還是按套數征收，這可以討論，各有利弊，但一定要堅持調節高端這一點。否則，就會引發不公平，增加改革的阻力。”
??農村宅基地是否要征稅
??房產稅具體應該如何征收，面臨兩個問題：一是向誰征，一是征多少。
??周天勇表示，對於農村的宅基地，由於是集體所有但農民永久使用，所以不應免征。同時，他也指出，由於農村的房子特別是一些邊遠的、山區的房子是不值錢的，可以采取象征性的征收額度，“但一些城郊的、城中村的房子是很值錢的。因此，房地產稅如果要開征的話，可以分級差”。
??但在住建部村鎮建設司司長趙暉看來，農村房屋不會被納入房產稅征收范圍，也不應該對其征收房產稅。他曾建議，作為未來的目標，可研究將房產稅征收范圍擴至小城鎮，目的是為小城鎮建設發展提供穩定的稅收來源，避免鎮鎮招商引資、都搞工業。而這並不包括農村的房屋，鎮與村是不同的范圍。
??他表示，需要給中低收入傢庭、中等收入階層和“先富”階層都吃“定心丸”—中國未來的房產稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房不實征”的“基本待遇”。
??此外，有關專傢也指出，對於沒有達到征稅標準的低收入群體，不僅要免征，而且還應將房產稅進行合理返還，作為低收入群體的一種保障。
??關於征多少的問題，長期觀察房產稅試點的上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群表示，這需要一個科學的評估標準。
??“目前上海、重慶的房產稅，是按照交易價格來進行征收，不算是嚴格意義上的房產稅。真正的房產稅應該是根據評估價進行征收。”朱為群認為，以套數和面積作為征稅標準是存在問題的，因為房屋的“套”並不是一個精確的概念，而不同地段、不同類型的同面積房產價值也是有差別的，所以比較科學的方法應該是按照房屋的市場價值進行征收。
??在朱為群看來，作為一種地方性特征突出的稅種，房產稅的征收應該以地方自主決策為主，但中央不能放棄指導。專傢表示，另外房產稅的征收應該適度，不能成為政府的“印鈔機”。
??房產稅立法如何跟進
??對於房產稅的推進，董藩認為，“前途是光明的，道路是曲折的”。
??在他看來，我國房產類型極其復雜，不完全統計要超過20種，這會極大增加房產稅征收的推進難度。他舉例說：“隔一條馬路，這邊是正常的商品房，那邊是房改房，面積差不多，年代差不多，市場評估價格差不多。但是，房改房和商品房當年付出的價格差很大，如果現在按照同樣的標準去征收，有人心理就不平衡瞭。”
??“另外，小產權房也是棘手的問題。如果對小產權房征稅，那就是認同它合法。如果不征，小產權房主沒守法反而不交稅，你說商品房業主能心理平衡嗎？”董藩認為，隻有這些問題解決後，房產稅征收才有可能。
??“在諸多稅收改革中，房產稅是最難的。”賈康表示，“提到房產稅，網上更多是情緒的宣泄，甚至咬牙切齒。”據賈康觀察，反對房產稅的不隻是開發商，各級體制內的官員很多也是抵觸的。“各種說法都有，包括拐著彎說不行。”
??賈康指出，房地產稅現在的基調是“加快立法並適時推進改革”。目前，這個改革首先要抓緊加快立法工作，把實施方案設計好，而不是放棄改革，無所作為。“立法先行，換句話說就是在立法有著落之前不會有動作。什麼時候有動作？就得觀察什麼時候完成立法。”對於房產稅立法，賈康表示，雖然全國人大已經有明確表態，但到現在為止還沒有聽到房產稅進入立法程序的消息。據他推測，房產稅應該在2015年進入立法程序，形成審議文本之後，還要征求社會各方面的意見，預計還會有更激烈的爭論。
??“我們希望2015年房產稅的立法程序能夠走完，但很可能會出現走不完的情況，就要轉到2016年。如果仍然不出結果，就會與中央的要求相背離。因為中央明確說，財稅改革重點的、基本的事情在2016年要見眉目。”賈康表示，接下來兩年很關鍵，如果2016年能夠完成房產稅立法，2017年就有可能依法正式實行。
??“隻有從頂層設計進行謀劃，科學確定征收范圍和標準，才能避免探索中出現的問題，為稅制改革提供新思路，也才能為地方增加大宗穩定的稅源，改變對土地財政的依賴。”賈康說。
??鏈接
??不動產登記進展
??2007年物權法頒佈實施之後，建立不動產統一登記制度的工作便被納入議事日程，但由於多方面因素的影響進展遲緩。
??黨的十八大之後，經過國務院機構二胎貸款率利年息缺錢急用哪裡借錢改革以及對政府職能進行重大調整，由國土資源部主導的不動產統一登記準備工作加快瞭前進的腳步。
??2014年，“建立不動產統一登記制度”的推進工作快馬加鞭—
??3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議召開。
??5月8日，國土資源部地籍司掛牌成立不動產登記局。
??6月上旬，《不動產登記條例草案（專傢意見稿）》提交到國土資源部。中旬，不動產登記信息平臺研究啟動。
??8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。
??12月22日，經過修訂的《條例》頒佈，標志著不動產統一登記制度正式建立。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/07555965990394440499524.shtml
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