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  彩生活招股說明書顯示,導致公司純利較高的原因之一,是它采用瞭一種名為"酬金制物業管理"的管理模式,在過去的三個年度,這種物業管理制度的毛利率分別達到100%、100%、98.2%。在彩生活主管的物業管理小區中,"酬金制物業管理"在過去三年中一直有比較高的比重。在2011和2012年,一度達到瞭物業管理小區95.6%和94.5%,隻是在去年才降低至68.4%。

  部分物業管理業務毛利達100%

  但上述方式,並不代表物業管理公司可以完全不用開支任何成本。由於業主支付物業費時,物業服務企業均需開具發票,所收費用全部按照收入上繳營業稅,增加瞭物業管理成本。

  前5個月僅完成銷售目標9% 花樣年150億計劃承壓

  稍有會計知識的人都知道,毛利率=(收入-成本)/收入,100%毛利率意味著這一業務完全沒有任何成本,或者成本由其他人承擔。

  在年初的業績會上,潘軍曾多次呼籲,希望以後能冠以花樣年社區服務運營商頭銜,而非開發商。這樣的轉型與行業領頭者萬科不謀而合,伴隨著彩生活社區服務平臺的拆分上市,花樣年的轉型已經進入瞭實質性階段。

內容來自sina新聞

  事實上,持類似看法的行業人士不在少數。他們都認同自動化設備可以替代部分人工,但對替代人工的數量和因此節省的費用持保留看法。

  "物業分拆上市,對於花樣年來說,可以理解為'第一個吃螃蟹'的做法。傳統房企做物業,基本上把物業歸為副業。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說道,目前花樣年做社區經營,本質上是需要探索的,因為沒有模板可以借鑒。所以分拆上市的做法,會耗費其主業經營的精力。加上今年整個行業不景氣,出現這樣的銷售業績也是可以理解的。

  過去兩天,在物業管理界最轟動的新聞莫過於花樣年旗下的彩生活擬在香港拆分上市。吸引人們關註的不僅是彩生活可能成為內地第一傢獨立上市的物管企業,更因為招股說明書公佈的部分物業管理業務毛利率奇高。根據公佈的數據,彩生活旗下的一種名為 "酬金制物業管理"的業務,過去三年的毛利率分別是100%、100%、98.2%。

  花樣年5月單月銷售額為4.13億元,相應已售建築面積為67365平方米,平均售價為6131元/平方米。2014年前五個月,累計銷售額為13.57億元,相應已售建築面積為220850平方米,平均售價為6144元/平方米。

花樣年分拆物管上市 部分業務毛利率達100%

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說道,分拆上市的做法會耗費其主業經營的精力。加上今年整個行業不景氣,出現這樣的銷售業績並不意外。

  這兩種業務,為彩生活的整體高利潤率做出瞭很大的貢獻。根據財報,上述兩類物業管理業務占彩生活整個物業管理業務收入的47.5%,而物業管理又占到瞭公司去年總收入的58.7%,這意味著彩生活28.77%的業務收入來源都是這兩種高毛利的項目。

  《每日經濟新聞》調查發現,酬金制物業管理在實際操作中,物業管理公司通常需要和業主簽訂一定的合同,如果最終的成本開支超過瞭當時的預算,那麼物業公司要承擔多出的開支。

  彩生活的招股說明書稱,根據酬金制,物業管理服務的有關成本由業主承擔,酬金制物業管理因此一般不會產生直接成本。

  招股說明書顯示,2011年花樣年有6個管理的小區終止瞭其物業管理服務,2012年是9個,2013年達到22個,占到其管理的小區總數的5%以上。根據花樣年公佈的數據,其大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。

 《《《

  來自香港媒體的報道稱,目前香港市場還是比較看好彩生活的盈利前景。按招股價3.30~4.60港元,彩生活2013年市盈率59.74~83.28倍,市賬率3.59~3.71倍,這些指標均遠遠超過大部分內房股。

  《每日經濟新聞》記者查詢花樣年2013年的銷售業績報告發現,2013年前9個月花樣年幾乎都是數億元的銷售額,第四季度突然增長至45.48億元,是前三季度總額的一半。

  花樣年2013年年報顯示,期內公司實現合同銷售金額約101.74億元,累計銷售面積129.27萬平方米,超額完成100億元的年度銷售目標,成功晉級全國百億俱樂部。集團實現權益擁有人應占利潤增長6.7%,達約12.15億元。

  對於去年剛剛晉級百億軍團的花樣年來說,今年的市場充滿瞭更大的挑戰。

  然而,這種方法是否真的能讓彩生活的物業管理利潤水平有大幅度提高,卻是一個疑問。綠城一位負責園區管理的人士說,事實上每傢物業管理公司都在用自動化代替人工,但是要用自動設備替代一半以上的員工,卻是一件不太可能完成的事。特別是在設備使用初期,公司需要花費一大筆的安裝費用,後期也需要為使用和維護這些設備支付費用,算下來節省成本的幅度不會太大。

  彩生活的招股說明書顯示,截至去年底,隻占花樣年管理面積0.4%的包幹制物業管理貢獻的毛台南北區土地貸款利達到1224萬元,而占68.7%管理面積的酬金制物業管理貢獻的毛利卻隻有6330萬元。

  彩生活是如何做到的?彩生活給出的答案是-通過標準化、集約化、自動化策略,減少人工成本上升帶來的影響,以提升純利水平。公司公佈的數據稱,截至2013年底彩生活每百萬平方米管理建面的雇員數是121人,而中國指數研究院公佈的數據,2012年百強物業管理公司每百萬平方米管理建面的雇員數是242人。

  既然包幹制物業管理帶來業務利潤比酬金制更高,為什麼公司要選用利潤不高的酬金制物業管理?

  轉型社區服務運營商

  在這樣的背景下,彩生活又是如何實現包幹制物業高毛利的?《每日經濟新聞》記者通過其控股股東花樣年集團向彩生活發出有關采訪提綱,但截至截稿,後者未作回應。

  2011年,彩生活包幹制物業管理的毛利潤率隻達到瞭4.1%的水平;2013年彩生活包幹制物業管理35.2%的毛利,對於物管行業平均毛利率來說,也同樣是一個天文數字。

  對彩生活的控股母公司花樣年來說,彩生活的拆分可以讓公司在一定程度上減輕財務上的壓力。

  綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)負責物業管理公司的有關人士也認為,提升物業管理的利潤,靠降低成本來實現無異於殺雞取卵,要讓物業服務的增值服務獲得更高的收益,提高質量是一項不可缺少的前提。二胎融資公司利率多少免費諮詢試算

  終止物業服務的小區增加

  不過,對彩生活來說,大量使用自動設備,在降低人工成本占費用比重的同時,似乎也影響到瞭用戶的服務體驗。

  傢住成都某花樣年管理小區的一位業主對《每日經濟新聞》記者表示,由於使用瞭自動設備,小區的保安數量明顯減少,但隨之而來的是安全風險增加。她不時聽到小區有業主被偷盜的傳聞。

  上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說,根據有關法律法規,當業主大會上有2/3的業主要求更換物業管理公司時,物業管理公司就可以被更換。

  資料顯示,酬金制,顧名思義是物業服務企業與業主雙方按照約定的比例或金額,將物業服務合同費用分為成本和酬金兩部分。酬金為物業服務企業的全部利潤,成本則全部用於物業服務,物業服務企業隻承擔按合同約定范圍提供服務的責任,不需承擔合同執行過程中盈利與虧損的風險,物業成本的結餘和不足,由業主享有或補充。一般情況下,酬金式物業管理提取的酬金比例是10%~20%,花樣年的酬金比重則是物業管理收費的10%。

  對彩生活來說,新的管理方式能否贏得服務的小區業主支持,進而能夠繼續管理小區非常關鍵。如果大量的小區最終和公司解除管理合同,那麼公司未來的發展前景顯然將受到影響。知情人士透露,彩生活大量兼並物業管理公司甚至以並不高的收費增加管理小區的目的,就是為瞭獲取更多的業主資源,去發展包括電商在內的增值服務。這一塊收入成長空間很高,也正是資本市場最為看重的。

  自動設備真能提高毛利嗎?

  一傢房企相關人士在說及花樣年的酬金制物業管理時表示,這其實是和業主商討物業管理收費的一種方法,實質上和包幹制並無太大區別,業主對自己承擔的費用都是能夠接受的。言下之意,采用酬金制物業管理和包幹制物業管理帶給企業的利潤總額並無太大差異。隻不過在計算毛利率方面,兩種方式有所不同而已。

  導致比重下滑的原因,是彩生活向新拓展管理的小區提供一種名為"顧問服務"的物業管理方式,這種方式的毛利率同樣是100%。

  新聞鏈接



  根據彩生活公佈的資料,公司是從2012年下半年才開始大規模地升級其自動化設備,截至去年底共在全國79個小區安裝瞭自動化設施,上述使用自動化設備的小區隻占到彩生活管理436個小區的不足20%。

  根據花樣年控股集團有限公司(以下簡稱花樣年)此前公佈的信息,2014年前5個月,本公司及附屬公司(本集團)的銷售額約為13.57億元(人民幣,下同),相應已售建築面積為22.09萬平方米,平均售價約6144元/平方米。

  從目前已經公佈瞭前五月銷售業績的三十多傢房企來看,花樣年的業績並不亮麗,而且從完成全年銷售目標這一指標來看,花樣年的完成速度應該算最慢的。根據花樣年年初公佈的150億元銷售目標計算,前五月僅實現瞭9%。

  100%毛利率如何實現?

  銷售目標承壓

  這反映出包幹制物業管理其實比酬金制物業管理更賺錢,酬金制物業管理所謂的100%毛利水平又是如何實現的?

  針對外界的幾個疑問,《每日經濟新聞》記者通過花樣年品牌部門相關負責人試圖采訪彩生活,並發去瞭采訪提綱,但截至發稿,尚未收到回復。

  在踏入百億軍團的隊伍之後,花樣年主席兼首席執行官潘軍將今年的合同銷售目標定為150億元,相比去年增加47%。但從目前花樣年交出的成績單來看,並不樂觀。

  這一問題其實早在今年初的業績發佈會上,潘軍就曾做過解釋。當3月份提出150億元的銷售目標時,花樣年前兩個月合同銷售僅有3.96億元,對此潘軍表示,按照計劃,推盤活動主要集中於下半年,占全年銷售額比重約70%。

  在物業管理行業,這樣高的利潤水平也很少見。萬科2012年和2013年的年報顯示,其物業管理業務的營業利潤率分別為4.71%和12.19%。在房地產業界,萬科、綠城和龍湖被認為是物業管理繳費率最高、服務質量最高的幾傢物業管理公司。彩生活的招股說明書顯示,根據中國指數研究院的相關統計,全國百強物業管理公司2011年和2012年的平均純利水平隻有7.4%和8%。

  對於今年能否完成銷售目標,花樣年高層的回答是,公司在去年下半年購買瞭大量土地,這對於銷售會有很大的幫助,今年150億的銷售節奏安排也是三七比例,同時也將采取更靈活的方式推進商業物業去化。

  "目前三四線城市的去化情況並不樂觀,加之整個樓市趨冷,重點在下半年突擊銷售業績的企業面臨一定的壓力。"一位房地產分析人士對《每日經濟新聞》記者說道。

  根據資料,彩生活采用停車場保安系統、遠程監控攝錄機等設施降低員工數量,以降低成本。彩生活的包幹制物業管理毛利潤率因此由2011年的4%左右飆升至2013年的35%。

  對於花樣年來說,去年是最為關鍵的轉型之年,伴隨著今年彩生活擬拆分上市,如何在保持新平臺運營的同時達成銷售目標無疑是更大的挑戰。

  彩生活公佈的物業管理業務利潤數據,讓業界大跌眼鏡,因為業內普遍認為,物業管理是一個微利行業。此前,蘭德咨詢總裁宋延慶調研發現,絕大多數的物業管理公司是虧損的。龍湖地產有關人士告訴《每日經濟新聞》記者,如果不是提供增值服務,物業管理的凈利率可能是個位數,甚至有虧損的風險。

  根據彩生活公佈的數據,2013年如果撇除上市開支的影響,公司的純利潤率達29.5%;2011年和2012年,純利潤率分別為16%和22.8%,遠超房地產開發的純利潤率。

  嚴躍進進一步說道,目前做社區經營,在前期需要有比較大的資金、人力等投入,要對不同物業公司進行收購,同時需要有一個磨合期,這需要以一個穩健的財務能力為支撐。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-21/10412786425.shtml
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