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老業主不能因新房降價而要求退差價
在剛剛結束的大連市2014年春季房交會上，大連仲裁委員會、北京市融商律師事務所在展會現場開展瞭公益政策法律咨詢。據悉，為期4天的房展會期間，該公益政策法律咨詢處共解答瞭各類關於購房咨詢三百餘人次。記者就其中市民比較關心的以及近期多發的法律問題采訪瞭北京市融商律師事務所馬文龍律師。馬律師重點詳細解析瞭時下購房者咨詢量最多、最為棘手的、因房地產調控政策波動以及因調控背景下市場變化引起的糾紛問題。
"逢降必鬧"？--業主不理智"維權"行不通
"逢降必鬧"是樓市的一種常見現象。最近一段時間以來，全國樓市出現瞭一股席卷各地的降價風波，也正因此，近兩個月來，一批關於房價下跌引起老業主不滿，打砸售樓處的不理智維權的法律糾紛在全國多處樓盤屢有發生，杭州首當其沖。有媒體報道，2014年2月，杭州有樓盤直降6000元/平方米，當天降價前剛剛購房的業主幾小時內就損失瞭50萬元，於是，老業主開始"維權"，高喊"退房"，打砸沙盤，要求退還差價，售樓現場亂成一片。
馬律師告訴記者，大連過去和近期都出現過類似的"維權"現象。他從法律角度分析，簽訂正式的《商品房買賣合同》後，如果房價上漲，不允許開發商解除合同，如果開發商惡意解除合同，要賠償購房人損失；同理，房價下跌，也不允許購房人隨意解除合同，如果解除合同，應按合同約定賠償開發商損失。房價下跌屬於正常的市場風險，不是開發商違約行為造成的，業主因房價下跌或預期下跌要求退房，不符合法律規定，也不符合契約精神。
律師點評
針對這種情況，購房者如果交付定金後要求解除合同(退房)，就不能要定金，如果已經付款瞭，要求退房，則應按照合同約定向開發商支付違約金。業主如果不理智維權，甚至暴力維權，打砸售樓處，如果故意毀壞財物的行為造成開發商較大的經濟損失，可能構成犯罪；如果聚眾鬧事，也是違法行為，會受到治安處罰。因此，不理智的"維權"不可取。
因政策影響無力購房--是否賠償依情況而定
今年3月以來，我國多數銀行出於風險考慮取消房貸利率優惠，對房地產相關貸款審批趨嚴。利率折扣發生較大變化，意味著購房成本的增加，這對部分本來承受能力有限的買房人來說，無疑是雪上加霜，很多因此而無力購房的人隻能就此放棄。
馬律師介紹，此次春季房展會期間，就有不少購房者來咨詢首付比例提高或是還款利率增加而無力購房引發的糾紛問題。對此，馬律師解釋，對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且購房人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，購房人可以請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金。對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，購房人以信貸政策變化為由請求解除合同退房的，原則上不予支持；但購房人舉證證明訂立合同時開發商明知且接受其實際將以按揭方式付款的，人民法院應審查其解除合同退房的理由是否成立。
律師點評
對各家銀行二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同後請求買受人賠償損失的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除後請求買受人承擔相應補償責任的，人民法院應當依據公平原則進行處理，合同約定定金的，補償數額原則上以定金數額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014房屋二胎銀行貸款全省皆可處理-04-17/07422691449.shtml
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