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高房價的掠奪本質與增長隱憂

僅2012年，房企凈利潤占房價的比例為13.05%。為瞭討論的便利，我們不妨假設招、保、萬、金的2012年的銷售凈利潤率13.05%足以代表整個房地產行業的一般情況，同時假設房價中除地價、稅費、利息支出和房企的凈利潤之外的部分，即為材料供應商等上遊的收入、工人的薪酬收入等。

從2007年至2013年中期，招商、保利、萬科和金地四大房企，凈利潤占銷售收入的比例在12.59%至19.93%之間，這就意味著房價中隻有不到20%的部分是房企的凈利潤房屋二胎房屋二胎利息怎麼算缺錢急用哪裡借錢，並且近年來呈現出下降的趨勢。

這種看法不盡正確，如圖表3所示，我們不妨假設某房企每年支付的土地出讓金或拿地支出為100元。比如2008年，其拿地支出為100元，其中有60%在第一年開發，因而有60元在2008年進入房產成本，餘下的40%在第二年開發，即2009年有40元進入房產成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分別進入2009年和2010年的房產成本。因此2009年進入房產成本的拿地支出為100元，等於2009年的拿地支出。

根據這些數據，我們即得到圖表2，即房價中61.33%被政府以地價、稅費的方式拿走瞭，13.03%被銀行以利息的方式拿走瞭，兩者合計74.36%，即政府和銀行拿走瞭房價中的近3/4。餘下的1/4中，房企的凈收入13.05%、上遊和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上遊的收入，各占房價的1/8左右。

自2009年之後的每一年均是如此，為什麼？因為雖然當年拿地支出有一部分進入未來的房產成本，但上年的拿地支出也會進入當年的房產成本，當這兩種近似相等時，每年的拿地支出與每年進入房產成本的土地出讓金會大致相等。因此我們在圖表2中的算法，誤差不會太大。

第二，地方政府把這些錢用在瞭什麼地方？如果用於進行生產性投資或擴充資本存量，產能持續擴大和百姓有支付能力的需求相對萎縮，將會導致嚴重的產能過剩！而要解決產能過剩，隻有再依靠投資，而投資又依靠地方政府的財政收入，而地方政府的財政收入又依靠進一步上漲的房價。這樣一種模式，焉能持續？如果這些錢被低效率的使用，比如用於三公消費，用於把剛修好不久的馬路扒拉掉重修，那麼情況就更嚴重瞭，這就意味著寶貴的國民儲蓄的浪費！

(作者為中央財經大學教授)

據中原地產研究中心的統計，在剛剛結束的國慶7天長假期間，全國主要54個城市新建住宅銷售較2012年國慶期間增加6.2%。根據北京(樓盤)市統計局和國傢統計局北京調查總隊的數據，近期北京市"房地產市場出現量價齊升的苗頭......房地產業的企業傢信心指數提升至123.2，為2010年以來的新高"。

對於這種算法，有人提出批評，比如廣東省房協理事趙卓文先生指出，"土地出讓金不應算為當年成本"，而是隨著開發進度，逐年轉化為房產的成本的。因此，趙先生認為，正因為隻有一部分土地出讓金進入房產成本，所以上述算法高估瞭房價中政府拿走的份額。

【長沙樓市11月開盤預告】

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既然房價構成的估計沒有太大誤差，我們就可以較高的準確性推斷，每1元的房價中，政府和銀行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房價最大的受益者！

通過高房價這一手段變相征高稅收，對我國經濟的可持續有何影響？我們不妨從兩個方面來思考這一問題：

第一，根據我們的測算，一套一百平方米的公寓，在一線城市，大約需要一個普通居民203年的儲蓄，在二線城市，大約需要一個普通居民101年的儲蓄，在三線城市，大約需要一個普通居民65年的儲蓄。高房價的本質，相當於地方政府變相地通過稅收，把居民未來一生甚至幾生的儲蓄挪到瞭現在，花掉瞭。對居民而言，下半生或下幾生的消費能力將趨於萎縮！

竭澤而漁式的高房價，可以休矣！

內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/16253714365.shtml

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