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內容來自sina新聞
自貿區提振濱海樓市 3月小陽春顯現??一、月度市場要聞
??1、全國兩會後或迎第四輪房地產政策放松
??2015年“兩會”順利召開，值得關註的是，本次政府工作報告明確將“穩定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一，讓群眾消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。同時，對於房地產市場並無出現“調控”、“抑制”等詞匯，而是以“穩定”、“支持”、“促進”為導向。同時3月15日，在十二屆全國人大三次會議閉幕後的記者會上，對於房地產市場相關問題，國務院總理李克強的回答主要涉及四個方面內容。第一，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，整體而言，中國房地產市場的需求是剛性的；第二，強調市場調控要因地制宜，分城施策；第三，政府依然加大保障房建設力度，為低收入住房困難群體提供住房保障，今年改造棚戶區、城市和農村危房各增加100萬套。第四，歡迎海外人士在中國買房。
??評價：2015年政府工作報告對於房地產的表述方式用“支持促進”代替瞭“調控抑制”，再提穩定住房需求，地方或在穩增長壓力下進行強刺激，樓市也將進一步回暖，極有可能進行二套房貸和一線城市限購調整。雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及，而此番在《政府工作報告》明文發佈，更將其提升到瞭2015年國傢戰略部署高度。據國傢統計局數據，2014年末全國房地產可售面積達6億平方米，同比增長26.1%，再創歷史新高，這一政策的執行無疑有利於加速閑置存量房流轉，減少社會資源浪費，並減輕目前國內房地產市場存量高企壓力。預計在李總理的最新政策導向下，各地政府將會根據各地情況相應地調整當地樓市政策，尤其是加大對剛性購房需求的政策傾斜。
??對於房地產行業而言，這預示著今年政策環境將延續溫和寬松的局面，並有望迎來進一步的積極利好，為市場註入瞭新的信心。可以看出，無論是從經濟發展角度出發，還是從民生方面考慮，中央政府都希望保持房地產市場長期平穩的健康發展。
??2、自貿區提振濱海樓市 3月“小陽春”顯現
??隨著自貿區掛牌漸近，作為第二批自貿區試點之一的天津自貿區備受關註，天津自貿區定位離岸金融和融資租賃，輻射京津翼，對接中韓自貿協定。利好政策的帶動對濱海新區的樓市起到瞭不小的刺激作用。去年十二月到今年的一二月，濱海新區房地產市場表現搶眼，新房和二手房成交市場均出現明顯漲幅，進入三月“小陽春”，濱海新區更是大幅環升，領漲全市。
??評析：自貿區帶動當地的樓市發展已有先例，從上海自貿區的發展就不難看出。自貿區的設立，對於提升城市能級、對樓市形成利好起到積極作用，從目前情況來看，最先受益的將是自貿區內部的商用物業，隨著大型跨國企業的進駐，自貿區周邊各類居住需求也會隨之增加，從而帶動土地的升值和房價的上漲。這對天津市區樓市也會有一個傳導的作用。隨著自貿區的發展建設，對今年樓市將會起到一個促進回暖的作用。
??3、國土部住建部聯合發文穩樓市
??對於中國的房地產市場來說，今年的政府工作報告似發令槍一般，各個主管部門在2015年全國兩會之後動作不斷。3月25日國土部、住建部又聯合下發通知，要求優化住房及用地供應結構，促進房地產市場平穩健康發展。國土部、住建部在通知中開宗明義：房地產業是國民經濟的重要行業，房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。曾經熟悉的“支柱產業”表述不見蹤影，此次通知強化瞭惠民生、城鎮化的重要產業這一概念。通知強調，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。在住房用地供應規模方面，文件要求住房明顯供過於求的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應有效增加住宅用地供應規模。同時，對於明顯供過於求的市、縣，文件還建議通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。
??評析：根據中原測算，除一線城市外，二線及三四城市整體上均需要減少住宅用地供應。雖然中央政府對去庫存、調結構的取態明確，但各個地方住房用地供應計劃的制定與地方財政、城市規劃等其他因素密切相關，政策的落地執行絕非一蹴而就。這一備受關註的新政如何落實仍有待觀察，並且到底哪種情況算土地供應過剩，目前沒有明確提及。從政策本身來看，會有一些積極影響，但是影響力度可能還需要其他部門有關經濟轉型政策的配套。
??4、二套房貸款首付比降至4成 2年以上二手房免營業稅
??市場預期的房地產“利好政策”靴子終於落地。央行、住建部、銀監會昨天聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的傢庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而在此之前，二套房貸款執行“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍”的政策。緊接著，財政部、國傢稅務總局又聯合發佈消息，稱將從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策， 具體調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
??評析：此次組合政策放松程度超過市場預期，這將會極大的提振市場信心。本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大瞭對此類人群購房的支持力度，降低瞭其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申瞭使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現明顯。同時營業稅調整後，稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2-5年之間的二手次新房交易，當然“5改2”政策最大的受益人其實是購房者，對於很多人來說，不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅瞭，能夠大大降低其購房成本。
??二、月度市場概述
??本月天津商品住宅供需概況
??經天津中原投資顧問部對房管局數據進行統計，2015年3月， 天津商品住宅供應面積83萬平米，環比增加124%，同比下降27%。成交面積86萬平米，環比上月上漲121%，同比去年上漲10%，全市成交均價為10660元/平方米，環比上月下降6%，與去年同比下降1%。本月供需比為0.97，春節過後進入3月，新房市場逐周呈現上升勢頭，小陽春出現，供應量及成交量有所提高，成交量略大於供應量。面對3月各項利好政策進一步強烈刺激，後續市場走勢有望持續走高。
??三、一手住宅市場
??1.供應量分析
??1.1新增供應分析
??全市一手住宅新增供應面積走勢圖
??2015年3月，全市新增住宅供應7477套，供應面積為83萬平米，環比增加124.33%%，與去年同期相比下降26.55%，與上月相比供應量大幅增加，但仍低於近一年月度供應的平均水平。
??1.2各區新增供應情況
??2015年3月，新增商品住宅供應分佈較為均勻，各大開發商推盤速度有所回升。本月遠郊區縣供應占比最大，達到全市的49%，其中靜海縣本月供應量高達16.9萬平米。
??濱海新區新增供應量占全市的18%，塘沽區為本月主力供應區域，供應量高達11.6萬平米，樂湖紳湖園、濱海智諦山等項目均有大量推盤。
??環城四區商品住宅的供應量占全市的18%，其中津南區供應量最大為7.9萬平米，主要來自首創城和中信公園城；西青區供應量在區域內排第二，占4.6萬平米，主要來自旭輝禦府。
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??市內六區新增供應量占比達15%，僅河西區和南開區有新增供應，河西區供應量為9.1萬平米，全部來自天房美棠和萬科新梅江柏翠園；南開區供應量為2.4萬平米，全部來自融創中心。
??2.成交分析
??2.1總體成交概述
??全市一手住宅成交面積走勢圖
??全市一手住宅成交均價走勢圖
??2015年3月，天津一手住宅市場成交共計7828套，成交面積85.9萬平米，環比上月上升124.33%，與去年同期相比上升10.26%；全市成交均價為10660元/平方米，環比上月下降5.88%，與去年同比下降1.46%。
??2.2重點區域成交情況
??春節過後進入3月，伴隨著天津自貿區掛牌將近，及中央諸多利好信號、政策的逐步釋放，提振市場信心，刺激成交抬升。重點區域整體成交量達80.4萬平米，環比上月增加123.9%，成交表現呈現全面大幅回暖勢頭。
??四大區域中環城四區和遠郊區縣仍舊為成交主力， 3月，四大區域成交量均呈現大幅上升態勢；遠郊區縣成交量環比增幅最大，高達145.9%，其中寧河縣表現尤為突出，環比增加176.4%；濱海新區成交量環比增加151.2%，其中塘沽區增幅最大，環比上升165.7%，大港區增幅最小為108%；環城四區成交總量環比增加113.8%，其中北辰區增幅最大為188.8%，東麗區增幅最小，達66.2%；相比較而言，市內六區成交量環比增幅最小，為 75.3%，其中河北區及和平區表現最優，分別環比上升175.6%、148.8%
價格方面，除遠郊區縣環比微漲0.2%以外，其餘區域均有小幅微落，其中環城四區價格下降最多為2.8%，市內六區價格環比下降2.0%，濱海新區與上月相比價格基本持平。
??預期4月，面對信貸、財稅兩個對交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整，市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情，並伴隨開發商推盤節奏的加快，帶動市場積極升溫，後續市場走勢有望持續走高。
??四．二手住宅市場
??1.成交分析
??1.1成交量分析
??1.2成交價格分析
??2015年3月全民間二胎借款利率缺錢急用哪裡借錢市二手房成交共計7844套，成交面積66.8萬平，環比增加73.96%，同比去年同期增加23.71%。全市二手住宅市場成交均價為9552元/㎡，環比上月下降3.92%，同比去年增加3.4%。
??1.3各區成交分析
??從各大區域來看，2015年3月三級市場成交快速升溫，呈現小陽春暖意，整體成交套數環比增長77.79%，整體成交量穩定在高位水平，各區占比變化不大，塘沽、河東、南開仍為成交單數最多區域，市內六區仍為二手房的主導市場。隨著“5改2”營業稅新政落地實施，各項利好政策持續發酵，預計市場春意有望繼續逐步回升。
??數據來源：天津房管局，天津中原投資顧問部
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/11255991048005770589820.shtml
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