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內容來自sina新聞
房屋二胎 銀行房屋二胎貸銀行享優貸房地產資產證券化迷霧 融資新渠道風險不可忽視 幾乎沒有任何懸念，6月2日，海印股份召開的資產證券化審議股份大會將以全票通過，接著上報證監會。
海印股份於5月17日公告披露，計劃設立專項資產管理計劃，擬募集資金16億元，這是繼華僑城A和隧道股份之後，第三傢利用資產證券化融資的上市公司。更具標桿意義的是，在房企再融資被悉數叫停的背景下，海印股份成為開辟資產證券化融資新渠道的探路石，這也意味著房企新的融資渠道再次被打通。
自證監會今年3月發佈《證券公司資產證券化業務管理規定》以來，資產證券化逐漸成為基建和房企趨之若鶩的融資方式。據本報記者瞭解，目前已有多 傢房企醞釀通過資產證券化融資，部分甚至已向證監會報備。而根據證監會最新公開的信息，目前處於審批流程中的資產證券化項目達到5傢，均以基建項目為主。
在房地產企業和機構人士看來，資產證券化將是繼信托、理財產品等影子銀行泡沫之後，又一個可被吹大泡沫的融資領域，但目前還剛剛起步，抵押資產的現金流安全邊際較高，風險尚不足以體現。
美國因為資產證券化的急劇膨脹引發的"次貸"危機，在中國可能還隻是個開始。
地產融資新渠道 曾於2011年撤回增發申請的海印股份，正嘗試新的融資渠道。
5月17日，海印股份發佈專項資產管理計劃公告，公司擬以旗下經營管理的15傢商業物業，自專項計劃成立之日起未來5年租金收益作為基礎資產，設優先級和次級資產支持兩種證券，合計募集資金16億元。
此消息一出隨即在房地產業引發一片騷動，因為這意味著在國內房地產信托、股權融資、發債等融資渠道受阻的情況下，一個新的融資方式橫空出世。
據悉，資產證券化是通過證券公司設立的專項資產管理計劃發行資產支持證券，投資者以資產支持證券還本付息的形式獲得資產池產生的未來收益，資金池的原始權益人(融資方)通過證券化出售資產或者資產的未來收益，獲得現金。
根據公告，海印股份專項資產管理計劃設立1年期、2年期、3年期、4年期、5年期和次級資產等六檔，分別融資2.4億、2.8億、3.2億、3.2億、3.4億、1億元，付款方式均是按期付息，到期還本。
據記者瞭解，整個運作的流程是，融資方提供可提供穩定現金流的資產做抵押，由證券公司作為承銷商和資產管理人，將資產打包證券化後，賣給投資者，券商收取傭金管理費，而投資者可以在交易所平臺做二級市場的再流通和炒作。
海印股份作為融資方通過變現未來收益一次性提前獲得現金16億元，資產每年的租金收益直接進入銀行做監管，若有多餘的錢再返還給原始權益人，而 投資者可選擇購買不同期限的產品類型，比如投資1000萬元購買5年期資產，利率為6.5%，則每年獲得固定利息65萬元，5年後一次性獲得全部本金，5 年收益為325萬元，中途也可將資產按市場價再轉讓出去。
此次海印股份的發行利率具體為多少暫時未定，海印股份證券部有關負責人告訴記者，需要等到詢價時才能確定，但公司未來5年的租金收益完全可以覆 蓋本金和利息，投資者幾乎沒有風險。通俗的解釋是，融資16億，5年利息總共若為4億，則5年租金收入至少要超過20億才可行。
而據海印股份2012年年報，上述基礎資產去年貢獻收入7.72億元，占海印股份主營業務收入的37%，同比增長12.3%。如果未來5年能夠保持該水平，租金收益總計可達38億元，遠超融資額。
海印股份證券部負責人表示，募集資金主要用於商業運營，通常轉租毛利率能達到50%。盡管海印股份稱還需上報證監會，但據知情人士向記者透露，海印股份實際已獲得證監會的同意，目前券商正處於詢價籌資期間，後期隻需走流程，預期三個月後可成功發行。
作為第一個吃螃蟹的商業地產商，海印股份讓行業內企業刮目相看。
重啟資產證券化 海印股份無疑為其它的商業地產商起瞭示范作用。
5月2
房屋民間二胎轉貸4日，本報記者參加的一場由廣東股權投資協會牽線的商業地產和金融機構聯席論壇上，資產證券化成為雙方議論的焦點。目前券商與持有商業物業的開發商都對此種新融資方式抱有極大的熱情與期待。
按照規定，銀行貸款、短期融資券、企業債券、中期票據等傳統的融資規模，不能超過公司凈資產的40%，而專項資產管理計劃融資規模沒有監管限制，隻取決於基礎資產現金流規模。此外，相比信托融資動輒12%以上的高額利息，資管計劃利率具有相當大的成本優勢。
對資管計劃熟知的大成律師事務所高級合夥人吳晨堯告訴記者，由於發債和股權融資的門檻和資金成本都比較高，而商業地產前期建設隻能做開發貸款， 建成後又隻能轉為經營性物業貸款，但物業估值後銀行往往會打折扣，所貸資金有限，而資產證券化地產商可以一次性獲得未來幾年物業的收益，類似於國外流行的 REITS(房地產信托投資基金)，即融資覆蓋整個地產項目的開發、建設、銷售和運營管理周期。
吳晨堯透露，海印股份隻是今年商業地產商做成功的其中案例之一，已有多傢地產商正在與券商洽談合作，部分甚至已經在證監會報備，隻是尚未獲批，暫時還沒法掛牌籌資，但可以預期，資產證券化未來將成為眾多能產生穩定現金流企業以及商業地產商最普遍的融資方式。
事實上，2005年被稱為資產證券化"元年"，到2006年兩年間，共有9傢企業發行瞭資產證券化產品。但在2007年美國次貸危機爆發後，國內資產證券化路徑也由此中斷。
時隔5年後，資產證券化重新開閘。2012年11月，中信證券充當發行人和資產管理人，為華僑城A以歡樂谷未來五年門票作為抵押資產，成功募資18.5億元，發行利率為5.5%～6%；今年5月14日，隧道股份以 BOT項目的應收專營權收入所形成的債權及其從權利作為基礎資產，成功募資4.84億元，發行票面綜合利率為5.51%，低於銀行半年期貸款利率。
匯聯金融服務控股有限公司房地產基金部總經理李山博對記者直言，地產和基建領域的信托、銀行理財產品在泡沫被迅速吹大後，如今受到嚴格的管制甚至叫停，那麼就需要再重新開辟一個新的融資領域重新吹泡沫，資產證券化將是大勢所趨。
今年3月15日，證監會公佈《證券公司資產證券化業務管理規定》(簡稱"規定")，財產可以是企業應收款、信貸資產、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利及商業物業等不動產。
潛藏的風險 華僑城A資管計劃從9月17日獲證監會正式受理，於10月30日獲證監會批復，其效率明顯高於其他債權融資業務。華僑城A證券部有關負責人告訴 記者，公司從準備到發行需要花較長時間，而審批隻需一兩個月，目前監管層也在鼓勵企業做資產證券化，如果資產有穩定現金流，風險並不大。
另據深圳某券商投行人士透露，在2007年中斷以後，證券公司的資產證券化業務團隊紛紛解散，僅剩下中信證券一直保留著這一業務小組，而如今，眾多券商又在重新組建此業務。
而證監會的審批近期又有所加快，按照3月出臺的"規定"，證監會應當自受理申請之日起2個月內，對專項資管計劃申請作出批準或不予批準的書面決定。
經過近三個月的醞釀，券商申報資產證券化項目呈現加速的態勢。根據證監會最新的公開信息，目前處於審批流程中的資產證券化項目達到5傢，包括東海證券如皋港區BT項目回購、海通證券資管浦發集團BT回購、宏源證券以某高速公路收費權的專管計劃，以及東方證券資管阿裡巴巴一號和中金公司恒信一期。
一個需時刻引發警惕的問題是，隨著監管層的鼓勵，資產證券化實際上已暗藏風險。
盡管海印股份稱，券商隻針對機構投資者兜售，不針對散戶。但李山博告訴記者，這隻是一種宣傳，券商接管後，賣給機構，銀行也可作為機構投資者購買，再將產品做成資產包對外賣，而其它機構的錢也是來自於銀行，最終風險還是由銀行兜底。
據記者瞭解，資產證券化產品不能公開做廣告來售賣，隻能通過類似理財產品點對點的銷售，而客戶沒有限制是機構還是散戶，而二級市場的價格漲跌幅度，主要看市場對資產質量的估值。
吳晨堯說，國內的資產證券化，與美國的"次貸"有雷同之處，即將未來的收益提前變現。但美國"次貸"危機發生，是因評估機構不獨立，往往屈就於 券商，導致資產評估值泡沫過高，對沒有信用、償債能力有限的人發貸，一旦他們的現金流斷裂，便會引發多米諾骨牌效應。中國之所以做瞭十年的試點，也是看到 存在的風險，從目前來看，已發行的企業資管計劃現金流充足，安全邊際較高，且規模不大。
但未來收益存在不確定風險，而承擔這個風險的是投資者，一旦現金流償還不起本息，投資者隻能變現抵押資產，而類似海印股份這樣的轉租物業，投資者隻能向其擔保人索取。
在規模做大後，評估水分會不會越吹越大，陷入美國"次貸"的老路？成為各方對資產證券化的普遍擔憂。吳晨堯認為，日後如何控制風險，保持評估機構的獨立性是監管關鍵。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/08422238530.shtml
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